DOCUMENTOS ESSENCIAIS PARA OBRAS NO CONDOMÍNIO
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DOCUMENTOS ESSENCIAIS PARA OBRAS NO CONDOMÍNIO

Para a contratação de uma obra ou reforma em condomínios, as diretrizes e propostas devem passar por analises mais criteriosas que a que muitos utilizam de levar para aprovação em assembleia em uma quantidade mínima de três propostas comerciais e avaliar o fator “menor preço”.

É necessário antes de solicitar essas propostas para contratação e execução de uma obra, a contratação de um profissional habilitado para definir o escopo do projeto, caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas, termo de referência, etc. e que o mesmo esteja ciente que para participar da cotação deverá atender a legislação, normalização e normas de segurança de sua mão de obra, quando aplicável.

Uma concorrência onde um mal profissional não atenda nenhuma norma ou lei, o favorece a ter o menor preço e isto muitas vezes pode representar riscos ao condomínio e tornar a contratação a mais cara, no caso de qualquer incidente.

Esses documentos são instrumentos que definem o objeto a ser construído ou reformado e fazem partem integral do contrato entre o condomínio e a empresa escolhida para executar os serviços.

Formatamos e explicamos a seguir os principais documentos, e mais uma vez reforçamos, na dificuldade de entender estes requisitos, tenha um assessoramento técnico para contratação e acompanhamento das obras em seu condomínio.

Caderno de Encargos

Coletânea de orientações editadas geralmente por uma empresa contratante, no qual se enumera as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que deve ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.

Um caderno de encargos pode conter descrições , mapas de danos e  a  metodologia executiva de um serviço (por exemplo, tipo de equipamento à ser utilizado na reforma de uma fachada ), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação,  etc.), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definindo se o pagamento será por serviços executado ou mensal, etc.), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.

Especificações Técnicas

São representadas por um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados na obra, visando a desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas em conformidade com normas técnicas e práticas específicas, de modo a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.

 

Para o caso de obras, ainda deverão ser descritas as obrigatoriedades quanto a segurança da mão de obra, esclarecendo a tempo que no caso de acidente, independentemente de ser uma empresa terceirizada, é responsabilidade do sindico fiscalizar, portanto ele também responde civil e até criminalmente.

Memorial Descritivo

Documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de materiais e para a execução da obra.

Orçamento Detalhado

Tem como objetivo servir de paradigma para a condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços – total e unitários. Na elaboração do orçamento detalhado de uma obra, é preciso:

  • conhecer os serviços necessários para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
  • levantar com precisão os quantitativos desses serviços;
  • calcular o custo unitário dos serviços;
  • calcular o custo direto da obra;
  • estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora. Os custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual engloba os custos indiretos e o lucro, compõem o preço final estimado para a obra.

Termo de referência ou projeto básico

É o documento, elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, deve conter os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar o objeto da obra ou reforma .

 

Podemos sintetizar  dizendo para os síndicos que as funções  do caderno de encargos , memorial descritivo, especificações técnicas e termo referência é estabelecer os requisitos, condições e diretrizes técnicas e administrativas necessárias, contidas neste caderno de especificações e encargos, na planilha orçamentária e no conjunto de projetos, visando à execução dos serviços de reforma  , onde estabelece as condições técnicas mínimas a serem obedecidas na execução das obras e serviço, fixando os parâmetros mínimos a serem atendidos para materiais, serviços e equipamentos, e constituirão parte integrante dos contratos de obras e serviços  à serem contratados pelo condomínio.

Analise e veja se suas contratações estão corretas e se você não está negligenciando algumas etapas que poderão ter um enorme custo no futuro no caso de qualquer passivo.

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About Mario Galvão

Mario Galvão
Mário Galvão é Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Atua como Diretor Técnico da PONSI e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF. Registro profissional CREA 18069/D-DF.

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