Ultimamente venho recebendo vários relatos de síndico que usa da representatividade que possuem em administrar o condomínio, para criar pseudos feudos com ares ditatoriais.
- Síndicos que não permitem a entrada de proprietários em imóveis que estão desocupados, mesmo após ser o condomínio notificado da troca de propriedade;
- Síndicos que não permitem o uso da garagem por moradores em dia com o condomínio;
- Síndicos que omitem informações ou prejudicam a manutenção predial para não atender as reclamações de um morador;
- Síndicos que administram sozinhos, mesmo tendo um grupo preparado e posto a ajudar.
Pois bem, nestes casos, mais uma vez lembramos que a legislação prevê sanções pessoais ao síndico, não envolvendo o condomínio, mesmo que haja deliberação de assembléia determinando tais atrocidades ao direito de propriedade, isto porque o síndico, nos termos do art. 1347 e 1348, IV do Código Civil, como administrador do condomínio, deve “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”, porém completo, desde que legitimas (ou seja, todos convocadas pelo sindico, em data, local e pauta definida, com quorum determinado em lei) e legal (não pode afrontar a legislação vigente).
O que diz a lei sobre absolutismo na sindicância
Vale lembrar que além das sanções administrativas do sindico, ou seja, destituição (art. 1349 do Código Civil), poderá a pessoa do síndico ser acusado do exercício arbitraria das próprias razões, que é crime previsto no Código Penal no art. 345, que assim diz: “Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena – detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência.”
Não obstante o fator penal, também no campo da responsabilidade civil o síndico e o condomínio podem ser objeto de ação de reparação de danos, pois junto ao Código Civil temos:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
(…)
Art. 935. A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal.
Neste ponto, a lei não preserva o patrimônio de quem cometeu a ofensa, e também não acaba se o ofendido vier a falecer, senão vejamos:
Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.
Parágrafo único. São solidariamente responsáveis com os autores os co-autores e as pessoas designadas no art. 932.
Art. 943. O direito de exigir reparação e a obrigação de prestá-la transmitem-se com a herança.
Mesmo se o condomínio for demandado sozinho em uma ação de reparação de danos, poderá reaver sua condenação do agente infrator, pois nos termos do Art. 934 temos que “Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz.”
Lembramos ainda que a reparação de danos, por vezes é moral, que nos termos de muitas apólices de seguro, não são cobertas.
Responsabilidade do síndico
No campo da responsabilidade, também o síndico deve se atentar para sua responsabilidade perante funcionários e empresas de terceirização, não só na contratação, mas na questão de danos extrapatrimoniais previstos na Reforma Trabalhista nos artigos 223-A a 223-G da CLT, que em linhas gerais diz:
Causa dano de natureza extrapatrimonial a ação ou omissão que ofenda a esfera moral ou existencial da pessoa física ou jurídica
A etnia, a idade, a nacionalidade, a honra, a imagem, a intimidade, a liberdade de ação, a autoestima, o gênero, a orientação sexual, a saúde, o lazer e a integridade física são os bens juridicamente tutelados inerentes à pessoa natural.
A imagem, a marca, o nome, o segredo empresarial e o sigilo da correspondência são bens juridicamente tutelados inerentes à pessoa jurídica.
São responsáveis pelo dano extrapatrimonial todos os que tenham colaborado para a ofensa ao bem jurídico tutelado, na proporção da ação ou da omissão.
Conclusão
Assim, cada síndico ao assumir suas funções deve ter em mente que as mesmas são representativas e não deliberativas, e mais, deve nem toda a deliberação de assembléia ser cegamente seguida, podendo, e devendo, como gestor do condomínio alertar aos membros da assembléia que nenhuma deliberação pode atingir direitos de terceiros, não sendo a votação o meio de salvaguardar o condomínio de futuras ações, pois toda soberania tem seus limites no Estado Democrático de Direito que vivemos.
