RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO
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RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO

Responsabilidade civil e criminal do síndico

Quando um síndico assume suas funções junto a um condomínio, por muitas vezes desconhece a real dimensão de suas atribuições, bem como qual sua responsabilidade civil face eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a acontecer no âmbito do condomínio.

Com efeito, o síndico deve ter o cuidado de se inteirar de suas atribuições legais, sob pena de ser surpreendido, e ter que ele, pessoa física, responder perante o Poder Judiciário. O Código Civil Brasileiro estabelece em seu art. 1.348 as principais atribuições do síndico, quais sejam: Art. 1.348.

Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Entre as atribuições citadas, deve o síndico ter especial atenção no que dispõe o inciso V do art. 1.348 do Código Civil, pois, caso haja omissão, desídia ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais deste, poderá o síndico, conforme o caso concreto, responder civil ou criminalmente por seus atos ou omissões.

Importante dizer que nem toda responsabilidade civil será também criminal, apesar de que toda responsabilidade penal poderá ensejar responsabilidade civil, por ser esta mais ampla e aquela mais restrita.

Tal afirmação decorre do fato de que para configurar-se um crime e a responsabilidade dela decorrente, deve haver uma norma legal já descrita em uma lei penal. É a afirmação do princípio da legalidade, onde não há crime sem lei anterior que o defina.

A responsabilidade civil, por sua vez, é a obrigação pela qual o causador do dano fica adstrito a repará-lo a terceiro. As duas formas de responsabilização, em linhas gerais, decorrem da prática de atos ilícitos (que podem ou não ser ilícitos penais), face um comportamento positivo (ação) ou negativo (omissão).

Esse comportamento (positivo ou negativo) pode ser por dolo (intenção – vontade dirigida a um fim) ou por culpa (negligência, imprudência ou imperícia).

Negligencias na manutenção ou gestão das reformas

Dentro do que foi dito, percebe-se que, se o síndico, por exemplo, não conservar uma escada do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões corporais em uma pessoa, poderá ele ser obrigado a reparar o dano, mediante indenização (responsabilidade civil).

A indenização de natureza patrimonial, decorrente de gastos do lesado com medicamentos, por exemplo, caracteriza o dano material, enquanto que a indenização de natureza extra patrimonial, decorrente de questões relacionadas à honra e à dignidade da pessoa, que a afetam de uma maneira que lhe cause uma ruptura em seu equilíbrio emocional, caracteriza o dano moral.

No mesmo exemplo anteriormente citado, poderá também ocorrer um crime (lesão corporal – art. 129 do Código Penal), tendo como autor do fato o síndico. Isso porque a omissão do síndico em conservar a escada do condomínio é penalmente relevante, pois ele devia e podia evitar o resultado, já que, como já visto, tem o síndico, por lei, a obrigação de cuidado, proteção ou vigilância, além de estar na posição de garantidor (art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b”, do Código Penal).

Infinitas hipóteses fáticas podem ser delineadas, que guardam relação com a manutenção dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (responsabilidade só quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água, e não quanto à vigilância de crianças, esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa que as guarda), de playgrounds (necessidade de observação da devida norma técnica – ABNT), etc.

Caso caracterizada a ocorrência de um ilícito (civil ou penal), poderá ocasionar a responsabilização do síndico, de acordo, sempre, com o caso concreto.

Nesse compasso, importante referir que ainda que a manutenção ou a obra seja realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será compartilhada entre a empresa, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa pela ausência de fiscalização ou pela equivocada escolha da empresa prestadora de serviços.

O síndico, por outro lado, deve zelar pela contribuição dos condôminos e, obviamente, caso aproprie-se de valores (dolo), responderá pelo crime de apropriação indébita (art. 168 do Código Penal).

Do mesmo modo, se houver a apropriação de verbas previdenciárias de funcionários do condomínio.

Por isso a importância da prestação de contas e da devida assessoria contábil, para que se evitem eventuais problemas de gestão financeira que, caso mal administrada, ocasionará, inevitavelmente, responsabilização criminal (crime de apropriação indébita) e também civil (devolução dos valores ilegalmente recebidos).

Nomes de inadimplentes

Em outro enfoque, deve o síndico ter cuidado redobrado ao divulgar o nome de condôminos inadimplentes. Ainda que seja obrigação do síndico a cobrança das contribuições e das multas, bem como a prestação de contas, com o respectivo balancete, conforme incisos VI, VII e VIII do art. 1.348 do Código Civil, não pode o administrador colocar o condômino inadimplente em posição vexatória perante os demais condôminos, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais.

Existem meios legais de cobrança. Caso o síndico assim não proceda e prefira o constrangimento ao condômino, estará sujeito à responsabilização criminal, ao cometer delitos contra a honra, mais especificamente os crimes de difamação e injúria (artigos 139 e 140 do Código Penal), bem como à responsabilização civil, diante do abalo emocional que poderá ocasionar ao condômino (dano moral).

Assim, deve o síndico inteirar-se de suas responsabilidades como administrador do condomínio, devendo estar ciente que é responsável por este e por essa razão está sujeito à responsabilização civil e criminal.

Até aqui o Texto elaborado pelo Dr. André Luis Dal Molin Flores, 1º Promotor de Justiça Criminal de Gravataí/RS.

Quais responsabilidades legais que recaem sobre o síndico

O síndico pode responder pelos prejuízos causados por uma gestão temerária ou omissa.

Uma decorrência imediata ao síndico que não cumpre com suas atribuições é a destituição do cargo, consoante o procedimento descrito no Art. 1.349 do Código Civil.

Mas, além disso, o síndico também responder pelos prejuízos causados por sua má administração, com base nos Arts. 186, 187 e 927 e seguintes do Código Civil.

Ainda os prejudicados podem ser os condôminos, os ocupantes, o próprio condomínio, bem como terceiros.

Observe que suas atribuições (principais e elementares) estão descritas no Art. 1.348 do Código Civil, mas elas podem ser acrescidas de outras na Convenção do condomínio, a qual é diferente em cada condomínio.

Há chance de comprometido dos bens do síndico

Caso condenado, o síndico poderá perder sua unidade privativa para ressarcir a coletividade afetada por uma má gestão, desde que o dito imóvel não seja um bem de família. A Lei Federal 8.009/90 determina a impenhorabilidade do bem de família, isto é, do único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.

Este bem não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

Portanto, ao ser condenado, o síndico será considerado devedor e responderá com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições legais.

 

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About Ronaldo Sá Oliveira

Ronaldo Sá Oliveira
Diretor da RSO ASSESSORIA, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

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