FACHADA MANTENHA A DO SEU CONDOMÍNIO EM ORDEM
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FACHADA MANTENHA A DO SEU CONDOMÍNIO EM ORDEM

Marfan

A fachada demanda estar no plano de manutenção para que na hora correta as manutenções ocorram sem necessidade de rateios, pois seu custo de reforma sempre possui grande impacto nas contas do condomínio

As ações não devem ser tomadas somente quando houver presença de manifestações patológicas na pintura pois neste caso indicará que já há necessidade urgente de repintura, tratamento de Infiltração de água, conserto de fissuras e/ou trincas, bolhas, descascamento, pulverulência da tinta devido à degradação da resina e descolamento que representam que o conserto terá um custo maior.

O tempo com que essas manifestações surgem, decorrido da aplicação anterior, varia em função das condições de exposição do edifício, bem como da qualidade da tinta empregada e da espessura da película aplicada.

Fachada com menos incidência do sol, voltadas para a direção preferencial das chuvas dirigidas, áticos, caixa d’água, platibandas superiores, molduras horizontais etc., costumam se deteriorar antes se comparadas com locais mais protegidos. Desta forma, necessitam de especificações mais rígidas. Por exemplo, no caso das tintas, na maioria das vezes uma demão a mais.

Os serviços de pintura e restauração da fachada podem ser executados em qualquer época do ano, entretanto, é mais recomendável o período de maior estiagem, dependendo da localização no Brasil. Em tempos chuvosos devem ser respeitados os limites de aplicação quanto à umidade relativa e à temperatura, além de poder ocorrer perdas de material por chuvas repentinas.

Cuidados ao contratar empresa de pintura.

A avaliação do estado do sistema de revestimento (chapisco + emboço + pintura e/ou revestimentos cerâmicos, textura acrílica etc.) deverá ser realizada por profissionais habilitado, o qual deverá emitir documentação técnica e recolher responsabilidade técnica sobre as ações que deverão ser tomadas para pintura da fachada e sobre a segurança da mão de obra sobre sua responsabilidade, vale ressaltar que existem leis do ministério do trabalho para trabalho em altura (NR 35) e sobre ações de construção (NR 18) as quais devem ser atendidas durante a execução, sob risco de passivos jurídicos e criminais ao condomínio e seu sindico.

Esses profissionais e/ou empresas deverão avaliar, sob vários aspectos, a necessidade de uma intervenção reparadora ou indicarão um projeto executivo, que certamente terá sentido quando da necessidade de intervenções no sistema de revestimento como um todo.

É recomendável que a fachada seja lavada por hidro jateamento de forma a remover os poluentes e microrganismos aderidos, eventuais eflorescências, materiais pulverulentos, bem como facilitar a identificação de fissuras, bolhas etc., para que essas sejam corrigidas antes da pintura e/ou texturização. Mas esta ação deverá seguir o descrito no manual do condomínio, sob o risco de comprometer eventuais garantias.

A técnica de limpeza deverá ser combinada com a utilização de sabões neutros, também sob risco de comprometer o sistema como um todo e eventuais garantias. A periodicidade de lavagem depende do grau de exposição a que está sujeita a fachada e do tipo de acabamento do revestimento, capaz de reter mais ou menos sujidades.

No caso das texturas acrílicas, se houver necessidade de reparar alguma área danificada, recomenda-se: demarcar a região, protegendo o entorno com um filme plástico ou papel; remover a textura degradada com auxílio de ferramentas apropriadas; limpar o substrato; e aplicar a nova textura de acordo com as recomendações do fabricante do produto

As fissuras e trincas visíveis devem ser recuperadas antes da lavagem de modo a evitar a penetração de água no interior dos edifícios. As que forem identificadas após a lavagem deverão ser recuperadas posteriormente. O importante é que a correção das irregularidades no substrato de aplicação seja realizada adequadamente, de forma que a pintura não seja aplicada sobre anomalias, evitando que o seu desempenho fique comprometido.

Responsabilidades do condomínio perante a NR 35, segundo o item 35.2.1 da norma, as responsabilidades do empregador incluem: garantir a implementação das medidas de proteção estabelecidas, assegurar a realização de avaliação prévia das condições no local de trabalho em altura, garantir aos trabalhadores informações atualizadas e as medidas de controle, assegurar que todo trabalho em altura seja realizado sob supervisão, cuja forma será definida pela análise de riscos, entre outros.

Em resumo, não contrate um pintor amigo, para executar o serviço, com base no menor preço, pois o barato poderá custar muito caro e poderá gerar enormes problemas jurídicos.

O uso correto de tintas:

A norma da ABNT NBR 15079/2011 (Sobre Tintas para construção civil – Especificação dos requisitos mínimos de desempenho de tintas para edificações não industriais – Tintas látex nas cores claras), estabelece as seguintes definições:

Tinta látex Econômica: corresponde ao menor nível de desempenho de uma tinta látex, independentemente do tipo de acabamento proporcionado (fosco, acetinado, semibrilho ou qualquer outra definição). Indicada exclusivamente para ambiente interior, ela deve atender no mínimo às especificações indicadas nessa norma;

  • Tinta látex Standard: tinta látex fosca indicada para ambiente interior/exterior e que deve atender no mínimo às especificações indicadas na referida norma;
  • Tinta látex Premium: indicada para ambiente interior/exterior e que deve atender no mínimo às especificações indicadas na referida norma.

Em termos de desempenho, a tinta látex Premium tem critérios mais rigorosos para os requisitos estabelecidos e, dessa forma, espera-se que ela apresente melhor desempenho que a Standard, a qual, por sua vez, possui critérios mais rigorosos em relação às tintas Econômicas.

Todavia, a aquisição desses materiais deve ser baseada em resultados de ensaios de desempenho, alguns estabelecidos na ABNT NBR 15079/2011, e não em preços e/ou marcas, ou indicação de pintores, amigos etc.

Além dos ensaios estabelecidos nessa norma, considera-se fundamental medir o teor de sólidos de resina e as propriedades de absorção de água e de permeabilidade ao vapor de água desses materiais. A partir da análise combinada desses resultados é possível selecionar a tinta que apresentará melhor desempenho, que certamente será mais durável.

 

Cuidados na execução da pintura da fachada

Antes da pintura, a empresa contratada deverá avaliar a condição do emboço, corrigindo eventuais anomalias, onde por meio de uma inspeção deverá ser localizado regiões com som cavo (barulho de revestimento solto)  e mapeamento dessas áreas.

Dependendo da área comprometida, tornam-se necessárias correções antes da aplicação da pintura. Nessa etapa é importante também a correção de fissuras, remoção de eflorescência, correções de locais de infiltrações de água, tais como em peitoris de janelas, rufos etc.

A substituição de toda a argamassa de emboço é uma tarefa muita difícil de ser realizada e de alto custo. Desta forma, a sua substituição somente deverá ser empregada quando as possibilidades de recuperação forem esgotadas. Essa avaliação demanda profissionais competentes com experiência no assunto e/ou consultores e laboratórios de ensaios que estão habilitados para um diagnóstico da condição da fachada e as recomendações para a recuperação.

  • As pinturas não devem ser aplicadas sobre emboços pulverulentos e/ou com baixa resistência superficial ao risco;
  • As pinturas não devem ser aplicadas sobre substratos úmidos, molhados e expostos à ascensão capilar.
  • Arestas, arremates horizontais e superfícies com pouca inclinação devem ser objetos de detalhes arquitetônicos que evitem que a água se acumule sobre essas superfícies ou cause depósito de sujidades e manchas indesejáveis, ao escorrer sobre a superfície do revestimento;
  • Da mesma forma, as fachadas, sempre que possível, deverão apresentar detalhes arquitetônicos que facilitem o escoamento do filme de água. Entre eles, são imprescindíveis os peitoris, cornijas e rufos. Esses detalhes construtivos devem ser providos de pingadeiras, cuja função é “quebrar” a linha d’água evitando que a mesma escorra pelas fachadas;
  • Durante a pintura, o usuário deverá controlar a diluição indicada pelo fabricante e garantir o consumo mínimo recomendado. Este deverá ser obtido e mantido em todo o processo, tomando por base a quantidade de tinta que entra na obra;
  • Coletar amostras aleatórias das tintas que entram na obra e enviá-las a um laboratório de ensaios, com objetivo de verificar a manutenção da qualidade da tinta tal como especificado.

Impermeabilização da fachada antes da pintura

A aplicação de alguma argamassa com propriedades impermeabilizantes pode ser uma alternativa interessante quando se tem histórico de infiltrações no interior das edificações através do revestimento das fachadas. Todavia, são necessárias avaliações prévias para verificar:

  • Condições do emboço quanto à presença de anomalias (som cavo, fissuras, resistência superficial e resistência mecânica);
  • Compatibilidade mecânica e química da argamassa a ser aplicada com o emboço e desta com a pintura a ser aplicada sobre ela;
  • Determinação da resistência de aderência à tração da argamassa aplicada ao emboço. Essa atividade pode ser realizada em protótipos.
  • Análise laboratorial da argamassa a ser aplicada para verificar as propriedades impermeabilizantes informadas, suas propriedades de absorção de água por capilaridade versus permeabilidade ao vapor de água, bem como ensaios de desempenho do comportamento do sistema (emboço + argamassa impermeabilizante + pintura);
  • Definição do processo para a remoção de toda a pintura anterior e aplicação do novo sistema.

Para essa etapa, a norma ABNT NBR 13245/2011 (Sobre Tintas para construção civil – Execução de pinturas em edificações não industriais – Preparação de superfície) oferece diretrizes importantes de preparo do substrato de aplicação.

 

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About Ronaldo Sá Oliveira

Ronaldo Sá Oliveira
Diretor da RSO ASSESSORIA, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

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