
débito condominial entenda as regras para cobrança
O débito condominial pode ser protestado, com inclusão do nome do inadimplente no SPC e Serasa e o bem do mesmo poderá ira a penhora para quitação dos valores em aberto.
De acordo com o CPC/2015 (Código de Processo Civil Brasileiro), em seus artigos 783 e 784 item VIII, 829, existe, a expressa possibilidade do devedor vir a ter seu nome incluso nos órgãos Proteção ao Crédito e o débito condominial passou a ser Título Executivo Extrajudicial, podendo dar ensejo a uma ação proposta pelo Condomínio pedindo para quitar o débito.
Como débito condominial agora tem o status de título executivo extrajudicial, ou seja, executivo (que se pode executar) extrajudicial, é líquido, certo e plenamente exigível pelo credor; bastando haver atraso.
Com as mudanças na legislação, ficou mais complicado e caro para o inadimplente, pois além de penhora do imóvel, o condomínio pode, a depender do caso concreto, pleitear em juízo que o bem vá a leilão para quitar o débito de condomínio (artigo 879,II, CPC/2015).
Outra mudança diz respeito ao entendimento dos tribunais, os quais descrevem que não há possibilidade de cobrança por danos morais, materiais ou outros que o credor pleiteava antigamente na justa, pois a lei existe, é clara, vigente, devendo ser cumprida e observada por todos.
Se atente a convenção do condomínio antes das ações
Mas antes a Convenção do Condomínio deve ser analisada para estabelecer os critérios e prazos, sob o risco de ações que possam gerar passivos ao próprio condomínio, por não estar alinhada as regras internas.
Apesar de parecer tudo simples, o condomínio deverá tomar uma série de cuidados, para que o título executivo extrajudicial esteja aderente aos requisitos legais previstos no CPC, e o síndico deve providenciar comprovação documental, previsão em convenção ou assembleia, para demonstrar o valor líquido, certo e exigível conforme artigo 803 do novo Código de processo civil. Além do atendimento aos requisitos processuais impostos pelo Código de processo civil à execução, cuja observância caberá ao advogado contratado pelo condomínio.
Cuidado para não expor inadimplente
Mas jamais exponha a pessoa a débito de condomínio, para que não seja questionado pois a lei determina que ninguém pode ser colocado em situação vexatória ao receber a cobrança de uma dívida.
O artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor diz que, na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Síndico não seja omisso
Sabemos que o assunto é delicado, por um lado vivemos um momento de grande desemprego no país, e a pessoa com cotas em aberto, pode não ter chego a esta situação por maldade, por outro lado, há as responsabilidade que recaem sobre quem administra, e que deverá ser imparcial em suas decisões.
O novo código civil diz, no artigo 1348, define que compete ao síndico impor e cobra as multas devidas, e ainda que a assembleia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico para mover ação em nome do condomínio.
Veja em nosso artigo como reduzir a inadimplência em seu condomínio, algumas boas ideias para lidar com este problema em seu condomínio.
Nossa recomendação
Nossa recomendação é que os moradores procurem manter-se adimplente com tais despesas, e evitando problemas posteriores, mesmo nesta época de desemprego que vivemos pois isto não poderá servir de argumento.
Em havendo problemas, negocie o mais breve possível, e busque um entendimento, não postergando o problema ou tendo que levar os casos as vias de fato, pelos tribunais, pois a chance de reverter a situação será mínima e ainda haverá mais despesas do processo.
Quanto ao síndico, busque mediação ao tema, tomando o cuidado de ser questionado pois o Código Civil (art. 205), a prescrição aplicável a débito de condomínio é a geral, ou seja, de 5 anos e no caso de não tomar ação de cobrança poderá ser acionada judicialmente por não cobrar na Justiça a dívida dos inadimplentes.