A COVID 19 E SEU IMPACTO NA GESTÃO DO CONDOMÍNIO NO ASPECTO DA ENGENHARIA

Em época de distanciamento social e aumento de pessoas em suas unidades privativas, alguns aspectos na vida de um condomínio apresenta uma mudança em sua rotina.

Apesar de partes de algumas áreas sociais não poderem ser utilizadas em consequência desta fase, as mesmas não podem ser simplesmente abandonadas. Este artigo não visa discutir regras de convivência, assuntos administrativos pois isto já foi amplamente comentado em outros lugares.

Sistemas que possuem manutenções preventivas programadas neste período de pandemia, não devem ser ignorados, sob o risco de quando entrar em funcionamento apresentarem problemas enormes, por exemplo as bombas, piscinas, SPDA etc.

Recomendamos uma análise das manutenções e se possível, aumento dos intervalos, mas jamais deixar de fazer as inspeções, verificações e funcionamentos preventivos programados.

Impacto em sistemas

Alguns sistemas, como botões de acesso de portaria, interruptores, elevadores passam por uma mudança em suas manutenções, com limpeza mais constante e em alguns casos, inserção de produtos para inibir contaminação (álcool, produtos com cloro etc.) estes produtos e processos de limpeza devem ser analisados, quanto ao impacto que possam gerar nos sistemas, e danos ou riscos que podem ser criados, como por exemplo contato de álcool em um botão ou interruptor, o que pode gerar riscos ao operador ou usuário, portanto atenção em como estão sendo feitas estas higienizações.  

Há algumas soluções criativas, como por exemplo, inserção de um plástico transparente fixado com velcro sobre as botoeiras em elevadores, que possibilitam a limpeza com álcool ou outro produto desinfetante, sem que haja risco as partes elétricas do botão. O mesmo vale para interruptores.

Nos últimos anos, o acesso por meio de biometria tem se torando realidade mais comum em edifícios, os mesmos necessitam possuir uma rotina de limpeza bem planejada, mas necessita de estudo sobre o impacto de produtos higienizadores sobre os mesmos.

As bombas que necessitam ser alternadas em seu uso, de modo a manter prontas para o uso, no caso de falha da outra, as que não possuem relê que faça a alternância automática, não devem deixar de serem alternadas manualmente como usualmente eram antes da pandemia.

O para-raios, no caso de um impacto direto de um raio, necessita ser laudado, quanto a continuidade de seu funcionamento, mesmo em época de pandemia.

As limpezas de ralos, verificação de sub sistemas de segurança como iluminação de emergência, extintores, escadas pressurizadas não podem ser negligenciadas neste período. Ainda mais quando se observa o aumento do risco de incêndio ou tragédias, por conta do aumento do uso e do mau uso das unidades. Já observamos casos de incêndios  em unidades ou terraços em  churrasqueiras originais do edifício ou portáteis a carvão ou elétrica, as quais estas necessitam ser proibidas quanto ao uso. Os sistemas de segurança necessitam se manter prontos para o uso.

As saunas, apesar de não estarem sendo utilizadas, necessitam que suas manutenções não sejam negligenciadas, sob risco de contaminação futura, ou não  funcionamento de sistemas.

Obras durante este período

O acesso de mão de obra externa não vem ao encontro do isolamento que vivemos, mas algumas obras nas áreas comuns, necessitam ser analisadas quanto ao impacto de sua paralisação e riscos que possa gerar ao condominio, por exemplo uma obra de impermeabilização a qual foi paralisada, poderá gerar um enorme problema, caso o espaço esteja sem nenhum sistema impermeabilizante, pois em breve chuvas poderão gerar problemas a outros sistemas e convivência em condominio.

As reformas das unidade, necessita ser acompanhada quanto as diretrizes e permissões legais para a proibição de realização. Em algumas cidades as obras de áreas privativas estão proibidas e outras não. Fique atento.

Pequenas ações que demandam terceiros

Os condomínios, necessitam estar atentos ao acesso de terceiros, pois alguns moradores aproveitam a quarentena, para realizar ações que nunca tiveram tempo, e para isto fazem manobras para inserir pessoas para realizar pequenos reparos ou pequenas obras, em suas unidades, do ponto de vista técnico, não há problema, mas contribui para prejudicar o isolamento e aumento de risco a todos do condominio.

Oportunidade

Respeitando a todas as regras de segurança, o período pode ser uma oportunidade para estudo de grandes intervenções, as quais demandavam planejamento, assessoramento, mas que muitos síndicos possuíam outros afazeres que não permitiam a dedicação necessária. Este período é propicio, para estudos, levantamentos de soluções e definição de parceiros que irão realizar os trabalhos. Alguns síndicos, estão aproveitando este período para analisarem todos os sistemas do edifico e realizar inspeções prediais, pois entendem que possuem um tempo para acompanhar de perto estes trabalhos.

Morador infectado

Com escopo de preservar a segurança de todos os moradores, nos termos do artigo 22,§ 1º, “b” da Lei 4591/64, cumulado com o artigo 1.348, incisos II e V, do Código Civil, o síndico deve ser comunicado caso algum morador esteja contaminado com o Covid-19, sendo que os dados da pessoa devem ser mantidos em absoluto sigilo, porém tal informação é vital para que sejam reforçadas as  medidas sanitárias, a fim de proteger todos os condôminos, funcionários e prestadores de serviços.

*Pode ser veiculado um comunicado aos condôminos informando sobre a notificação de contágio, entretanto, SEM a divulgação da unidade.

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Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 241 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br