INADIMPLÊNCIA DE COTA CONDOMINIAL EM ÉPOCA DE PANDEMIA

A pandemia do Coronavírus tem afetado diretamente a receita de moradores os quais em sua grande maioria foram reduzidas, pois o isolamento social, tem efeito direto na forma de trabalho de muitos, o qual ira impactar diretamente no aumento da inadimplência. Nosso objetivo não é defender ou não o isolamento, mas contribuir com síndicos como planejar eventual aumento na inadimplência dos condomínios e para que não tome decisões que possam gerar problemas futuros.

Com a crise do Coronavírus, como impacto direto na economia, as taxas condominiais em determinado momento poderão impactar na decisão daqueles que não possuem receitas armazenadas, aonde entre a prioridades de sobrevivência e manutenção de seus compromissos financeiros, poderão gerar problemas ao caixa no condominio aonde moram. Segundo indicador do SPC Brasil e CNDL 65% dos brasileiros não possuem reserva financeira.

Como sabemos as taxas condominiais são valores pagos para a manutenção dos condomínios e se dividem basicamente em: despesas ordinárias e extraordinárias em sua grande maioria atrelada a fração ideal de cada unidade.

A inadimplência será inevitável

Diante deste cenário o síndico necessita o mais breve possível disseminar a conscientização dos moradores sobre a importância de quitar as taxas condominiais em dia, abordando o tema em comunicados mostrando de que forma o dinheiro é utilizado e como ele é crucial para o bem-estar de todos. Também cabe ao síndico esclarecer que, se o condômino deixa de pagar, o condomínio não tem como se sustentar, pois como não tendo personalidade jurídica, não pode pedir recuperação judicial ou falência. Quando o montante ingressado no caixa do condomínio, ante a inadimplência, é forçadamente reduzido, substancialmente ou não, os demais, adimplentes, têm que custear a diferença.

Caso o morador cesse o pagamento da taxa condominial, o condomínio pode cobrá-lo, no entanto, diante do cenário de pandemia, recomenda-se prudência entre síndicos, administradoras e condôminos, pois é de conhecimento geral que todos os setores da economia estão sofrendo, e o período de reclusão tem sido maior que imaginávamos no início desta crise.

Como o condomínio possui despesas recorrentes (pagamento de funcionários, manutenção do prédio etc.), caso o condômino preveja possibilidade de ficar inadimplente, recomenda-se que procure o síndico e a administradora e tente negociar um acordo, de modo a minimizar os riscos para ambos. Pode-se sugerir dilação de prazos, isenção de juros etc.

Por outro lado, os condomínios necessitam criar um plano de contenção de despesas, de modo a diminuir os valores das obrigações, as quais são rateadas entre os moradores, use a criatividade, observando-se também a legislação vigente.

Para minimizar as despesas é recomendado que o condomínio negocie com eventuais fornecedores, ao menos as despesas extraordinárias e a depender do caso é possível adiá-las. A título de exemplo, despesa com paisagismo e decoração da área comum ou com a instalação de equipamentos de esportes, desde que pendentes respeitando decisão de assembleia específica e o respectivo quórum, suspender ou adiar os pagamentos dessas despesas extraordinárias. O que certamente fará com que o condomínio daquele período não seja inadimplente.

As manutenções planejadas ou que garantem o bom funcionamento dos sistemas, não devem ser ignoradas ou negligenciadas, pois alguns sistemas poderão ter um custo muito grande para reparos, quando necessário.

De toda forma, como o momento é de crise e como todos os setores já têm sido afetados, recomenda-se muita conversa e bom senso nas decisões tomadas.

Sobre os colaboradores conforme medida provisória (MP) 936, os síndicos têm opção de suspender contratos de trabalho ou reduzir jornada com as compensações financeiras do governo federal. Soluções que resguardam o caixa do condomínio, sem ser tão prejudiciais ao trabalhador.

Se a realidade mostrar dificuldade incontornável para a administração condominial, pode ser o caso de o condomínio ver-se compelido a vender seus recebíveis (taxas condominiais pendentes) para empresas especializadas em cobranças condominiais que, muitas vezes, adquirem tais direitos creditórios, claro, cobrando por isso na forma de deságio sobre o valor de face dos créditos a elas cedidos.

Mas lembre-se mesmo diante desses período de pandemia que estamos enfrentando, os síndicos, ainda que estejam agindo de boa-fé e com espírito comunitário, não poderão contrariar o disposto na Convenção do Condomínio.

DA CONCESSÃO DE DESCONTOS

Conforme legislação vigente o síndico não pode conceder descontos, pois estaria renunciando créditos de terceiros, o que é ilícito, e poderia então ser condenado a indenizar o condomínio em razão do desconto indevidamente concedido. De acordo com o artigo 1.350 do Código Civil, as despesas do condomínio devem ser apresentadas em Assembleia, seguido de aprovação do rateio e das contas.

DA CONCESSÃO DE PARCELAMENTOS

Para a concessão de um parcelamento, o entendimento jurisprudencial é de que o Síndico não precisa convocar a Assembleia em razão de sua competência como representante do condomínio, prevista no Artigo 1348II do CC, desde que não viole disposição da Convenção Condominial.

Importante, no entanto, que cada caso seja analisado à luz da Convenção específica, especialmente no capítulo que versa sobre as atribuições do síndico, embora existam regras gerais que devam ser observadas.

Cabe ainda destacar que o parcelamento concedido deve ter início e término dentro o período de seu mandato.

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Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 236 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br