ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL CAUTELA PARA NÃO HAVER ANULAÇÃO
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ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL CAUTELA PARA NÃO HAVER ANULAÇÃO

As Assembleias condominiais são de extrema importância para todos envolvidos em um condomínio, nela são decididas as ações que afetarão a vida cotidiana do condômino e por isso a participação de todos é fundamental.

Temas como vagas de garagem, eleição de síndico, prestação de contas, obras que serão realizadas, dentre outros assuntos corriqueiros, impactam diretamente a vida dos moradores e até sobre os rateios das despesas.

A lei sempre estabeleceu critérios e regras que deverão ser obrigatoriamente obedecidas, o não acatamento poderá ensejar a anulação da assembléia.

A ação anulatória de assembleia condominial é a ação que tem como objetivo anular uma reunião que transgrediu as normas.

 

O que diz a lei sobre o tema

Um erro recorrente em muitos condomínios é a votação por condômino inadimplente, fato que o Código Civil em seu art. 1.335, inciso III é alto explicativo;

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.  

Ao final da redação do inciso III diz “estando quite”, desde modo qualquer assembléia for instaurada e esse condômino inadimplente participar e usar seu direito ao voto, está poderá ser passível de impugnação e possível anulação.

Outro fato que contribui para uma anulação de assembléia é o quórum da assembléia, não obedecer ao quórum necessário poderá vir a ser anulada.

Mas até esse ponto tudo bem, mas e quando for constatado algum problema, o que o condomínio poderá fazer?

 

Quem pode solicitar o cancelamento de uma assembleia

Estando provado o erro da assembléia será possível sua anulação e qualquer condômino poderá requerer o pedido, mas terá que ser judicialmente.

Sempre importante salientar que o condomínio deverá obedecer a legislação vigente e sua convenção. Se não for obedecido poderá sofrer sanções e muitas vezes o síndico também responderá.

 

Jurisprudência do tema

Abaixo alguns julgados recentes de 2018 TJSP, declarando a anulação de assembléia

APELAÇÃO –  ANULATÓRIA –  DELIBERAÇÃO DE ASSEMBLEIA EM CONDOMÍNIO –  DANO MORAL –  Pretensão à anulação da assembleia geral extraordinária realizada em 14/03/14 exclusivamente no que tange à colocação de grade para separação das vagas de garagem de nºs 4 e 5, de titularidade do proprietário da unidade 13 e da autora, respectivamente –  Deliberação dirigida exclusivamente à autora, após reclamação dos moradores da unidade 13 de que seu veículo apresentava riscos constantemente – Tutela antecipada deferida –  Anulação dessa deliberação decretada – DANO MORAL –  Configuração –  Situação que causou transtornos e constrangimentos à parte autora a única atingida pela medida no condomínio – Verba devida –  Fixação em R$ 8.000,00 –  Razoabilidade e proporcionalidade – Procedência em primeiro grau – Recurso do réu desprovido. (TJSP – Acórdão Apelação  1008259-19.2014.8.26.0602, Relator(a): Des. Claudio Hamilton, data de julgamento: 21/11/2018, data de publicação: 21/11/2018, 25ª Câmara de Direito Privado)

APELAÇÃO –  AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C.C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER –  SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –  ASSEMBLEIA QUE DELIBEROU SOBRE PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL POR PRAZO INFERIOR A DOZE MESES –  DELIBERAÇÃO QUE IMPLICA NA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÌNIO QUE NÃO ESTABELECE LIMITAÇÕES À LOCAÇÃO –  NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO QUORUM QUALIFICADO PREVISTO NO ARTIGO 1.351, DO CÓDIGO CIVIL – MAIORIA QUALIFICADA NÃO OBSERVADA –  NULIDADE DA ASSEMBLEIA –  SENTENÇA MANTIDA –  NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL –  RECURSO DESPROVIDO. (TJSP – Acórdão Apelação  1021565-70.2018.8.26.0002, Relator(a): Des. Cesar Luiz de Almeida, data de julgamento: 09/12/2018, data de publicação: 09/12/2018, 28ª Câmara de Direito Privado)

 

Para evitar impugnação de assembleia

  • A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia, pois se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos e não poderão ser votados temas que não estejam pautados. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção
  • Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
  • É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
  • Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
  • Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
  • O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
  • Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.

 

Conclusão

Conforme observamos nos julgados há possibilidade concreta de anulação de assembléia, deste modo, todos envolvidos devem ter o máximo de cautela possível para não incorrer em algum vício que poderá vir a ser discutido judicialmente.

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About Leandro Galvão

Leandro Galvão
Graduado em Direito pela FSP – Faculdade Sudoeste Paulista – atualmente UNIFSP Universidade Sudoeste Paulista, Advogado atuante desde 2013, pós graduando em Direito Imobiliário - Faculdade Legale. Atualmente, advogando nas áreas do Direito Imobiliário e Condominial. Email: leandrogalvao89@adv.oabsp.org.br

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