Não é incomum nos depararmos com condomínios com problemas nas fachadas, seja com revestimento em pastilhas, pedras ou pintadas simplesmente, alguns casos se destacam mais com grandes partes que podem se desprender a qualquer momento e ocasionar grandes acidentes.
O assunto é grave, de deveria receber mais atenção por síndicos, conselhos e moradores, pois em havendo queda de parte da fachada, o mesma poderá causar grande risco as pessoas que transitam no térreo dos edifícios, podendo chegar a casos fatais, em decorrência do impacto.
Legalmente a responsabilidade em caso de acidente por queda parte da fachada é do condomínio e de seu representante, no caso, o síndico, aonde em uma apuração de existência de negligência, o síndico responderá civil e criminalmente.
A falta de manutenção
A falta de manutenção somada ao desgaste em decorrência de eventos naturais dos edifícios é a grande causadora da deterioração das fachadas, porém outro fato bastante relevante impacta diretamente nessas ocorrências: a resistência de proprietários em investir na conservação do patrimônio, protelando ao máximo as obras de manutenção, mesmo quando há uma necessidade emergencial evidente. Outro erro é a contratação errada de pinturas e não de recuperações de fachada, aonde prédios que aparentemente estão pintados, continuam com as patologias escondidas.
A resistência as manutenções ou contratações erradas por preço é uma cultura que precisa ser mudada, pois é fato que as fachadas não possuem vida eterna e para que a mesma alcance a vida útil a qual foi projetada, as manutenções são indispensáveis.
Teste de percussão em fachada
O teste de percussão em fachada é uma das etapas para identificação de problemas em fachada, aonde são identificados e mapeando descolamentos em parte do revestimento sejam eles placas e/ou rebocos.
Em uma linguagem simples o teste de percussão é um serviço que consiste no emprego de ferramentas, no qual os profissionais irão efetuar algumas batidas com martelo de borracha aonde o profissional bate no revestimento e se atenta-se por sons cavos ou ocos, registrando os locais onde os mesmos ocorrem, além dos registros de infiltrações e pontos que identifique como manifestação patológica, sempre com a supervisão de um profissional habilitado e realizado um parecer da fachada e seu mapeamento dos problemas
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Desconhecimento de leis e normas não é desculpa
Existem casos em que o síndico e a administradora de condomínios desconhecem a legislação e normalização deixando os prazos de manutenção estabelecidos extrapolarem, o que também não deve acontecer, mesmo em prédios novos, pois nestes casos além dos riscos a garantia será comprometida.
Outro fato relevante é a contratação de um profissional habilitado para acompanhar as obras, não devendo deixar somente a critério do fornecedor de serviço de pintura, restauro ou qualquer obra, a qual além da engenharia no caso, imputa responsabilidade em trabalho em altura e sobre a mão de obra que irá realizar a obra.
A falta de um engenheiro responsável que acompanhe as obras de manutenção, juntamente com a ausência de conservação, é um dos principais responsáveis por penalidades aplicadas aos condomínios.
Toda atividade técnica só pode ser executada por profissional legalmente habilitado. Descumprir isso constitui contravenção penal. O síndico é o representante civil do condomínio e, por isso, responde juridicamente por ele. Nem mesmo o desconhecimento da lei o isenta de culpa em caso de ausência de um profissional responsável.
O empregador devera conforme NR 1 no item 1.4.1 o qual foi Retificação da Portaria SEPRT 916/2019 em 05/08/2019)
a) cumprir e fazer cumprir as disposições legais e regulamentares sobre segurança e saúde no trabalho;
b) informar aos trabalhadores:
I – os riscos ocupacionais existentes nos locais de trabalho;
II – as medidas de controle adotadas pela empresa para reduzir ou eliminar tais riscos;
III – os resultados dos exames médicos e de exames complementares de diagnóstico aos quais os próprios trabalhadores forem submetidos;
IV – os resultados das avaliações ambientais realizadas nos locais de trabalho.
c) elaborar ordens de serviço sobre segurança e saúde no trabalho, dando ciência aos trabalhadores;
d) permitir que representantes dos trabalhadores acompanhem a fiscalização dos preceitos legais e regulamentares sobre segurança e saúde no trabalho;
e) determinar procedimentos que devem ser adotados em caso de acidente ou doença relacionada ao trabalho, incluindo a análise de suas causas;
f) disponibilizar à Inspeção do Trabalho todas as informações relativas à segurança e saúde no trabalho;
g) implementar medidas de prevenção, ouvidos os trabalhadores, de acordo com a seguinte ordem de prioridade:
I – eliminação dos fatores de risco;
II – minimização e controle dos fatores de risco, com a adoção de medidas de proteção coletiva;
III – minimização e controle dos fatores de risco, com a adoção de medidas administrativas ou de organização do trabalho; e
IV – adoção de medidas de proteção individual.
Os problemas não acontecem do dia para noite
Os problemas não acontecem do dia para noite, mas devido a postergação das soluções, as mesmas só são planejadas quando em decorrência do tempo e aumento do problema a solução possui um grande valor para correção.
Lembramos que é atribuição do síndico conforme o Código Civil no artigo 1348 item V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores
Conclusão
Portanto síndico não seja negligente e periodicamente, independente se você não identifica problemas, solicite que um especialista, analise sua fachada e emita um parecer técnico se a mesma não apresenta problemas, partes soltas, marquises com problemas, revestimentos desprendendo ou qualquer risco que possa ocasionar riscos aos ocupantes, assim como desvalorização do patrimônio, pois a fachada é o cartão de visita do empreendimento.
