ROUBO E FURTO EM CONDOMÍNIO, DEBATE CONSTANTE NOS TRIBUNAIS

Há problemas que parecem que nunca mudam, mesmo com ações e mudanças de processos, um deles são os casos de furtos e roubos os mesmo ainda geram dúvidas sobre a responsabilidade quando ocorrem nas dependências condominiais e muitos acabam em ações judiciais que são duradouras e desgastantes a todos.

Nos casos de furtos e roubos em condomínios, os tribunais vêm entendendo que pela ocorrência desse tipo de evento em unidade autônoma, o condomínio não responde, a menos que haja culpa de empregado que concorre para o crime, como por exemplo abertura a terceiros sem o devido controle.

A legislação condominial, para reconhecer a importância desses espaços, tratou de disciplinar a matéria, ainda que de forma tímida. A Lei 4.591/64 e o Código Civil, contudo, se limitam a disciplinar aspectos referentes à natureza do direito à guarda de veículos nas vagas de garagem (art. 2º da primeira, a Lei de Condomínios) e à locação ou eventual alienação (art. 1.338 e parágrafo segundo do artigo subsequente do Código) deles, sem, no entanto, fornecer qualquer solução para a hipótese de danos ocorridos nas garagens dos prédios, como furto e roubo de automóveis ou acessórios automotivos.

Responsabilidade sobre os roubos e furtos

Mas a responsabilidade do condomínio pelo furto/roubo em áreas comuns gera discussões entre os estudiosos e tribunais. De modo geral o condomínio somente possui responsabilidade se tiver assumido expressamente na respectiva Convenção o dever de guarda das citadas partes comuns do prédio, texto este comum em convenções mais antigas.

Na maioria dos furtos e roubos praticados no interior de condomínios os tribunais vêm afastando a responsabilidade do condomínio pela reparação de danos morais ou materiais em favor do condômino. Há exceções à regra quando o condômino, no curso prova que os danos que sofreu poderiam ser evitados caso não houvesse negligência ou imperícia dos funcionários ou prepostos do condomínio.

Em situações excepcionais, obrigatoriamente previstas em lei, admite-se uma espécie de responsabilidade civil, chamada de objetiva, na qual é irrelevante se a conduta de quem causou o dano foi ou não culposa.

Jurisprudência de casos

Em julgamento que pode ser considerado um leading case (isto é, um julgamento que norteia todos os demais julgamentos referentes à matéria), o Superior Tribunal de Justiça entendeu, na apreciação, em 25 de agosto de 1998, do Recurso Especial 139.860/SP, consagrando o entendimento do falecido ministro Carlos Alberto Direito, que deveria ser respeitada a cláusula impeditiva de indenização, pois ela expressava a vontade real dos condôminos, representando, a guarda colocada à disposição dos condôminos, um mero plus que não implicaria uma assunção de obrigação de indenizar.

Conclusão

Assim, em regra os condomínios não são responsáveis por furtos ou roubos em suas dependências, salvo se estiver expressa em Convenção tal responsabilidade, ou no caso de comprovação de culpa do condomínio pelo ocorrido, já que não há responsabilidade objetiva do condomínio. Também a respeito da crescente preocupação social com segurança imporá aos condomínios maiores investimentos em segurança e, consequentemente, mais hipóteses de assunção de dever de guarda, podemos afirmar que os condomínios em edifícios:

  1. Não são responsáveis pela ocorrência de roubo em áreas comuns ou unidades autônomas, por ser considerado caso fortuito ou de força maior, a não ser que um empregado seu esteja envolvido no crime;
  2. Não são responsáveis por furto nas unidades autônomas, dado o entendimento dos tribunais no sentido de
  3. que compete aos titulares delas sua guarda, a não ser que um empregado seu esteja envolvido no crime;
  4. Serão responsáveis por furto nas áreas comuns, entre as quais as garagens, caso exista previsão expressa na convenção ou caso os condôminos tenham adotado alguma deliberação assembléia que indique a assunção do dever de guarda de tais áreas.
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Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 243 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br