Sendo um dos maiores medos, de qualquer gestor, a melhor maneira de ser correto, transparente e homogêneo no tratamento do assunto, e inicialmente uma conversa e se não resultar, o uso da legislação, no caso o Novo Código de Processo Civil, CPC, visa contribuir na diminuição da inadimplência em condomínio
Em vigor desde 18/3/2016 o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), o mesmo representa uma importante alteração no processo de cobrança da taxa condominial, em atraso, pois a mesma prejudica a gestão e bem-estar de todos os proprietários das demais frações ideais do empreendimento.
Desde 2002 com a entrada em vigor do novo Código Civil, Lei 10.406/02, a multa aplicada aos débitos condominiais foi reduzida de 20% para 2%, elevando a inadimplência. Pois equivocadamente muitos condôminos preferem quitar compromissos que impõem encargos maiores, deixando para arcar com o condomínio somente no limite do acordo amigável ou mesmo ao final de um longo processo de cobrança em muitas vezes no campo judicial.
A partir de agora, com o novo Código de processo civil, a dívida condominial foi elevada a título executivo extrajudicial (artigo 784-X), possibilitando o protesto e a promoção de ação de execução, referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Isto representa que o devedor poderá ser citado para pagar o débito em três dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas do seu patrimônio próprias da execução, como por exemplo, penhora online, leilão de veículos ou do próprio imóvel. A lei também assegura ao inadimplente o direito de defesa na Justiça.
Apesar de parecer tudo simples, o condomínio deverá tomar uma série de cuidados, para que o título executivo extrajudicial esteja aderente aos requisitos legais previstos no CPC, e o síndico deve providenciar comprovação documental, previsão em convenção ou assembleia, para demonstrar o valor líquido, certo e exigível conforme artigo 803 do novo Código de processo civil. Além do atendimento aos requisitos processuais impostos pelo Código de processo civil à execução, cuja observância caberá ao advogado contratado pelo condomínio.
Devida a situação atual da economia, todos nós sabemos que muitas vezes o devedor não se encontra nesta situação por vontade própria, onde o recomendado, e tentar todas as formas de cobrança de forma amigável, pois um processo sempre e desgastante e custoso, sendo esta modalidade vantajoso para ambas as partes.
A nova ferramenta visa auxiliar o síndico no combate à inadimplência e, consequentemente, no equilíbrio do caixa do condomínio.
Veja em nosso artigo COMO REDUZIR A INADIMPLÊNCIA EM SEU CONDOMÍNIO, algumas boas ideias para lidar com este problema em seu condomínio.
A penhora de imóvel levada a efeito pelo condomínio para cobrança das respectivas taxas condominiais deve prevalecer sobre a hipoteca que incide sobre o mesmo bem, em razão de contrato de financiamento habitacional firmado entre o agente financeiro e o mutuário. Com essa fundamentação, a 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) negou provimento a recurso movido pela Caixa Econômica Federal (CEF) para afastar a penhora que recaiu sobre imóvel gravado com o ônus de hipoteca para garantir dívida relativa ao contrato de mútuo.
Consta dos autos que o Condomínio do Edifício Residencial São José ajuizou ação de cobrança objetivando receber as taxas de condomínio devidas. Para a quitação do débito, procedeu-se a penhora de apartamento situado em Taguatinga/DF.
A instituição financeira, então, entrou com Embargos de Terceiro defendendo a nulidade da penhora, uma vez que o referido imóvel foi adquirido com recursos oriundos de financiamento por ela concedido. A Caixa alegou ter direito de preferência do crédito hipotecário em relação à cobrança das taxas condominiais inadimplidas.
Em primeira instância, os embargos foram julgados improcedentes ao fundamento de que “o crédito oriundo de despesas de condomínio em atraso tem preferência em relação ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação”. Inconformada, a CEF recorreu ao TRF1 requerendo a reforma da sentença.
O Colegiado rejeitou o pedido. Em seu voto, o relator, desembargador federal Daniel Paes Ribeiro, destacou que a sentença está de acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que “o crédito condominial prefere ao hipotecário”.
A decisão foi unânime. Processo nº 0009256-06.2008.4.01.3400/DF
Seja o primeiro a comentar