Em maio de 2020 foi publicada a norma ABNT NBR 16747 sobre inspeção predial em edifícios, a mesma fecha um ciclo da normalização a qual desenhei em 2014, e que já o vi em diversos trabalhos, palestras, TCC etc. os quais nunca me mencionaram como fonte. Indicando a triste realidade de especialistas que somente leem textos na internet e duplicam e se colocam no mercado como especialistas.
Agora em 2020, consegui atualizar, pois a original ainda é de meu domínio.
Diferente do que muitos pensam a ABNT NBR 16747 possui uma abrangências da análise do edifício como um todo, e não somente dos sistemas ou estrutura como alguns imaginam, pois a inspeção predial baseia-se na avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e predominantemente sensorial (na data da vistoria), considerando os requisitos dos usuários.
A avaliação consiste na constatação da situação da edificação quanto à sua capacidade de atender à suas funções segundo os requisitos dos usuários, com registro das anomalias, falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos componentes de uma edificação. Aonde a norma recomenda que as normas técnicas utilizadas como referência para análise de requisitos ou análise das características de projeto da edificação sejam consideradas, levando em conta a época do projeto e a construção da edificação, outro fato ignorado por muitos.
A abrangência da avaliação de desempenho na inspeção predial considera o seguinte subconjunto de requisitos dos usuários:
a) segurança
- segurança estrutural;
- segurança contra incêndio;
- segurança no uso e na operação.
b) habitabilidade
- estanqueidade;
- saúde, higiene e qualidade do ar;
- funcionalidade e acessibilidade.
c) sustentabilidade
- durabilidade;
- manutenibilidade.
Portanto a inspeção leva em consideração a segurança, habitabilidade e sustentabilidade que precisa ser explicada esta atrelada a vida do empreendimento e como ela se perpetuará.
A NOVA NORMA EM EDIFÍCIOS NOVOS
Para quem atua com normalização e conhece o processo completo deste ciclo sabe que cada palavra tem um impacto gigantesco.
Pois bem os manuais setoriais que ditam as regras alinhadas as normas da ABNT e legislação vigente descreve que a uma das formas de comprometer as garantias de um empreendimento é “Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, ou apresentada a efetiva realização das ações descritas no plano.”
Aonde friso o termo eficiente que muitas vezes foi negligenciado, mas que foi colocado nos textos dos manuais setoriais que coordenei, pois sabia que não basta uma simples tabela ou documentos sem uso.
Dito isto, a norma ABNT NBR 16747 de inspeção predial tem como um de seus procedimentos a avaliação da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674 e consequentemente irá avaliar o atendimento a norma de manutenção, a qual é muito mais do que tabelas ou check lists como muitos pensam, e que constantemente nos deparamos quando realizamos inspeções predial e quando solicitamos o plano de manutenção, 98% não possuem, 1,5% apresentam uma simples tabela e o saldo apresenta um plano completo e aderente a norma.
Portanto, se seu empreendimento está em garantia, e você como gestor não deseja se responsabilizar pela perda da mesma e consequente desvalorização ou negação de pedido de reparo de algo em seu empreendimento, implemente seu plano de manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674, pois o incorporador, poderá exigir uma inspeção predial para comprovar a eficiência de seu plano e até mesmo excluir suas garantias, pois há literatura para isto. Conforme descreve a norma ABNT NBR 15575, norma de desempenho.
A NOVA NORMA EM EDIFÍCIOS ANTIGOS
Quando digo antigo, é com idade para não possuir mais garantias. Neste caso o bom síndico ao assumir a gestão de um empreendimento necessita conhecer as verdadeiras condições do mesmo, para que possa elencar as prioridades e se necessário ações para que o condominio seja reconduzido ao bom desempenho dos sistemas, segurança, habitabilidade e sustentabilidade do mesmo, conforme já descrevemos no início do artigo.
Neste caso a norma ABNT NBR 16747 de inspeção predial é recomendada para que um profissional habilitado possa efetuar análise do empreendimento e listar as ações de forma ordenada, classificando as irregularidades constatadas para que o síndico tome suas decisões com parâmetros técnicos e não somente a sua vontade ou “beleza do empreendimento”.
QUEM PODE REALIZAR INSPEÇÃO PREDIAL
Para realização deste trabalho, a norma é alinhada aos conselhos de profissões define que somente engenheiros e arquitetos são habilitados para a realização destes trabalhos, e aonde necessário pode se valer de especialidades.
Dito isto, aquele documento que algumas administradoras encaminham como diferencial e que possui um monte de fotos de problemas e elaborado por pessoas sem habilitação para isto, não poderá mais ser chamado de inspeção predial, ou qualquer subterfugio de nome que tente burlar as regras de uma inspeção predial.
A QUEM SE DESTINA A NORMA
Entre aspas a sociedade, mas o uso efetivo da norma é voltado aos profissionais habilitados, para que saibam os requisitos de uma inspeção, cabendo ao síndico o conhecimento do conteúdo, para poder contratar somente.
Aonde reforço as normas que são voltadas para síndicos e que todos deveriam possuir e implementar são a ABNT NBR 5674 ( manutenção ) e a ABNT NBR 16280 (reformas) pois as mesmas tem como principal agente a sindicância na gestão técnica e as demais o síndico pode se valer de assessoramento técnico.
CONCLUSÃO
A norma não é algo novo ou inédito, pois foi criada sobre a literatura que já existia do instituto dos peritos, mas que foi melhorara com a contribuição da sociedade como um todo, e para quem já trabalhava direito, as mudanças serão pequenas. Mas possui agora o aval da associação brasileira de normas técnicas e, portanto, tem força de lei, ou seja, em sendo demandada há um rito a ser seguido em forma e modo de apresentação. O que irá contribuir para separar o joio do trigo neste meio, aonde muitos pensam que podem se tornar inspetor predial do dia para noite.
O mesmo irá valer para os síndicos, os quais muitas vezes deixam os temas técnicos para segundo plano, atuando de forma corretiva constantemente, mas que em havendo algum questionamento, a norma de inspeção predial, poderá documentar de forma clara que as manutenções foram negligenciadas o que fere Código Civil, Art. 1.348 “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
O mesmo irá valer para os síndicos, os quais muitas vezes deixam os temas técnicos para segundo plano, atuando de forma corretiva constantemente, mas que em havendo algum questionamento, a norma de inspeção predial, poderá documentar de forma clara que as manutenções foram negligenciadas o que fere Código Civil, Art. 1.348 “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Em resumo a norma traz as definições e critérios relacionadas à atividade da inspeção predial, etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento do trabalho, incluindo avaliações dos objetivos de cada uma delas, como levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados), anamnese para a identificação de características e histórico geral da edificação, vistoria da edificação de modo sistêmico e padronizado, classificação das irregularidades constatadas, recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, organização das prioridades em patamares de urgência.
A norma avalia a manutenção do edifício e requisitos do sistema de gestão de manutenção, avaliação do uso e modo de redação do laudo técnico de inspeção predial, por meio de conteúdo mínimo que deverá constar do documento a ser emitido pelo profissional habilitado.
