REFORMA EM CONDOMÍNIO, NECESSITA SER LEVADA A SÉRIO

Como membro da comissão que criou a norma ABNT NBR 16280, sendo autor do texto base da norma a foto acima que foi amplamente divulgada em redes sociais, reacendeu o tema sobre a gestão das reformas em condomínios.

A pergunta de como pode ocorrer uma intervenção tão irresponsável deste modo, não podemos responder, pois não obtive informações do local e se há plano de reforma feito. Apesar que para um especialista a obra claramente descreve que não há, pois não houve escoramento nem seguido uma dezenas de literaturas, que qualquer engenheiro recém formado saberia responder.

Nosso artigo visa alertar que, não foi à toa que a norma ABNT NBR 16280 foi criada, pessoalmente participei do processo desde o início e propus o texto como uma forma de evitar que o tema fosse regido por lei, arrependimento a parte, pois por forças maiores a parte da norma que exigia o acompanhamento técnico, foi editada em 2015, participei do processo a contra gosto.

REFORMA DE UNIDADES, REALIDADE DO DIA A DIA

Voltando ao tema reforma, a imagem serviu para reabrir a discussão, pois síndicos conselheiros, engenheiros, arquitetos e todos que tinham o mínimo de bom senso, ficaram inquietos. E como sempre, toda vez que algo acontece todos conhecem as leis, normas e todos os temas, mas no dia a dia o tema ainda é muito negligenciado, aonde empresas de venda de “laudos de reforma” continuam atuando por R$ 150,00 pelo trabalho. E moradores fingem quem atendem as regras, síndicos fingem que analisam e tudo vira uma pilha de documentos, aqui recai meu arrependimento da revisão da norma, pois destruiu a essência do texto criado, para resolver um problema.

O mercado de reformas em unidades condominiais (apartamentos) continua  aquecido, pois quando não se pode adquirir um novo apartamento, o melhor a fazer é reformar e remodelar o próprio imóvel.

Essa imagem que gerou inquietude devido a exposição de pontos recomendados pela norma ABNT NBR 16280, mas que mesmo alguns anos a sua publicação não tem sido atendido. Pessoalmente nestes últimos anos tenho realizado centenas de análises de planos de reforma, para síndicos, administradora e incorporadoras, e não é difícil responder que a grande maioria, não apresenta um plano de reforma aderente a norma e muitos profissional não sabem preencher uma responsabilidade técnica, seja ela ART ou RRT.

O PLANO DE REFORMA DEVE DISPOR DE: 

  • Compromisso com preservação dos itens de segurança, acessibilidade e sustentabilidade da edificação;
  • Apresentar e submeter ao incorporador/construtor e ao projetista qualquer alteração que afete a segurança da edificação e seu entorno, sujeito à aprovação em prazo legal;
  • Ações de proteção contra eventuais danos e/ou prejuízos à vizinhos ou terceiros;
  • Descrição clara e objetiva dos processos e métodos construtivos com: descrições, cronograma, apresentação de projetos e memórias de cálculo, utilização de materiais tóxicos ou inflamáveis, dados das empresas e funcionários envolvidos, descarte de resíduos, controle e recebimentos de etapas de serviço e determinação de local e forma de armazenamento de materiais;
  • Informativo de alterações ou acréscimos de serviços no andamento da reforma, que estará sujeito à aprovação nos termos já relatados;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do CREA do projeto assinada pelo profissional que o elaborou;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do CREA da execução das obras assinada pelo profissional que irá executá-la;
  • Demais documentos necessários a depender da legislação de cada localidade e dos regimentos internos e/ou determinações específicas de assembleias;
  • Análise de viabilidade da reforma, assegurando também a não afetação do bom funcionamento da edificação não intervindo nos aspectos de manutenibilidade da mesma;
  • Outros detalhes relevantes que deva ser exposto, explicado e solicitado.

DIREITOS E DEVERES DOS ATORES EM UMA REFORMA

Vamos dividir em direitos e deveres do síndico e do condômino que quer reformar sua unidade; levando em conta as etapas antes, durante e depois dos serviços.

Vamos elencar as Incumbências e Encargos dos atores em todos este temas, aonde o síndico não possua conhecimento técnico é recomendado assessoramento técnico externo, para que não haja passivos ao condominio, perdas de garantia, impacto em outros sistemas etc.

ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:

Síndico

  • Disponibilizar a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, onde constam os documentos exigíveis, horários de trabalho, trânsito de insumos e trabalhadores e posturas e condutas no exercício do trabalho;
  • Tem o direito de receber o plano de reforma para análise técnica e legal
  • Deve emitir documento de resposta ao plano de reforma, aprovando, aprovando com ressalvas ou reprovando 
  • Deve liberar o acesso de operários e insumos após o completo atendimento dos requisitos do plano de reforma;
  • Deve informar aos demais condôminos sobre a reforma e o atendimento das condições de início da reforma;
  • Tem o direito de paralisar os serviços proibindo a cesso de operários e insumos, caso encontre algo fora do acordado ou em caso de ser orientado tecnicamente 

Proprietário

  • Fornecer ao Síndico toda documentação relativa à reforma, projetos, plano de reforma, ART de projetos, ART de execução da obra, cronograma, declarações, identificação das pessoas que terão acesso ao condominio e demais documentos comprovatórios de atendimento às normas técnicas

DURANTE A REFORMA NA UNIDADE:

Síndico

  • Verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma proposto e aprovado 
  • Fazer cumprir que a reforma aconteça dentro das condições dispostas na Convenção e Regimento Interno do condomínio e, eventualmente, às deliberações de assembleias;
  • Gerir as autorizações de entrada do pessoal envolvido na obra e da circulação de insumos;
  • Tomar as ações necessárias em caso de risco para edificação e seu entorno ou usuários

Proprietário

  • Verificar se a execução da obra de reforma ocorre de acordo com as normas técnicas, de segurança e obediência aos regulamentos internos.

DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:

Síndico

  • Vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra conclusa;
  • Receber o termo de encerramento do serviço de reforma assinada pelo executante;
  • Cancelar as autorizações de entrada do pessoal envolvido na obra e da circulação de insumos;
  • Arquivar toda documentação relativa à obra. 

Proprietário

  • Fornecer cópias ao Síndico de toda documentação relativa à obra de reforma realizada, inclusive o termo de encerramento da mesma.

CONCLUSÃO

Regras que já existem a muito tempo, que descrevem a rotina dos condomínios não negligenciadas, e muitos síndicos e condôminos as ignoram em detrimento de execuções anômalas e bizarras como a da imagem inicial que inquietou a todos, ou quase todos.

Infelizmente muitos serviços são realizados sem acompanhamento técnico, sem Engenharia e neste momento, aonde pessoas acham graça quando divulgadas em redes sociais, mas que podem gerar enormes riscos a vida dos ocupantes dos empreendimento, ou no mínimo prejuízos financeiros incalculáveis em tragédias rotineiramente divulgados, chagando a ver prédios que caíram por falta de escoramento em uma quebre de pilares para reformas.

Reformamos aos moradores, não comprem “laudo de reforma” por míseros reais, acreditando que estão levando vantagem pois o seu patrimônio está em risco, e ao sindico não possua conhecimento técnico é recomendado assessoramento técnico externo, para que não haja passivos ao condominio, perdas de garantia, impacto em outros sistemas etc. e seus bens caucionados por  negligencia ou imprudência em temas que não possui domínio, mas que se atreveu a executar.

Se alguém percebeu que usei o termo “laudo de reforma” entre aspas diversas vezes, e por que no texto da norma inteiro não existe estes termos e nunca foi solicitado laudo algum, isto foi fruto de um grupo que inventou o termo, mas que não é correto o uso, sendo o correto “PLANO DE REFORMA”, laudo e outra coisa.

Outro detalhe importante e negligenciado, as reformas em áreas comuns, necessitam de plano de reforma, técnicos responsáveis, quando pertinente e acompanhamento terceirizado, quando o sindico não possui conhecimento.

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Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 241 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br