GARANTIA EM CONDOMÍNIO DEMANDA GERENCIAMENTO
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GARANTIA DE SEU CONDOMÍNIO DEMANDA GERENCIAMENTO

Com a publicação da ABNT NBR 15575, norma de desempenho, a qual foi o primeiro documento técnico, que documenta tecnicamente o tema, no entendimento do mercado poderá ser usado como subsídios aos pareceres jurídicos, a falta da realização de manutenção dos sistemas, conforme plano de gestão de manutenção que deverá ser desenvolvido, em atendimento a ABNT NBR 5674, norma de gestão da manutenção, a qual também é atrelada a ABNT NBR 14037, norma de diretriz para elaboração de manuais de edificações, poderá acarretar a perda da garantia, nos mesmo moldes que uma não realização de manutenções em concessionária em um veículo, acarreta na perca da garantia a dezenas de anos, e que todos entendem e cumprem.

Outra norma que impacta diretamente, na perda de garantias é a ABNT NBR 16280, pois conforme os manuais das edificações e outras normas vigentes, a alteração nos sistemas, poderá acarretar em perda de garantia no sistema. Ou seja, quando um sindico permite uma troca de piso em uma área molhada da edificação, paralelamente ao revestimento, a impermeabilização é comprometida e consequentemente sua garantia e sessada.

Um item que muito repercute, no meio é o desempenho acústico, o qual depender de diversos elementos da arquitetura, e providencias da construtora em consegui-lo. Mas em algumas reformas os pisos com tratamento acústico são comprometidos, a distribuição das unidades, com retirada de paredes (mesmo de vedação, como muitos gostam de dizer que não tem problema mas tem), troca de tipos de revestimentos podem gerar enormes problemas aos edifícios e conflitos entre vizinhos, mas que ao se constatar as razões as mesmas estão fora da garantia documentada.

Há outros fatores que comprometem as garantias de uma edificação como por exemplo:

  • Mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso nos sistemas, como por exemplo o uso de um aquecedor fora das especificações poderá acarretar problemas em todo sistema de água quente, e caso seja solicitado o reparo em garantia, e constatada o uso inadequado o mesmo não será atendido,
  • Caso não sejam respeitados os limites admissíveis de sobrecarga nas instalações e na estrutura, informados no manual de uso e operação do edifício;
  • Caso os proprietários não permitam o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora às dependências de suas unidades ou às áreas comuns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou os serviços de assistência técnica;
  • Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;
  • Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora/construtora;
  • ?Se, durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõem o Manual do Proprietário, Manual das Áreas Comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não;
  • Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
  • Falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674

Nossos colunistas participaram da elaboração de todas estas normas, tendo papel de destaque e sendo responsável direto por algumas das partes aprovada pela comissão, assim como dos principais manuais setoriais sobre e este tema e se coloca à disposição para assessoria, elaboração de manuais de entrega de empreendimento, implementação destas normas, treinamentos e palestras.

GARANTIA E VIDA ÚTIL DAS EDIFICAÇÕES

Constantemente nos deparamos com uma situação, não muito correta e que mais parece aquele?“jeitinho brasileiro”?o qual tanto repudiamos, mas que sempre retorna, onde quando faltam alguns meses para um edifício completar o quinto ano da entrega, os moradores encaminham aos construtores / incorporadores diversos chamados indicando defeitos e solicitação de reparos?na construção, ou um laudo completo com todas as manifestações patológicas, o qual um perito identificou em um trabalho especifico de verificação do empreendimento feito na véspera.

Em muitos casos a preocupação dos moradores é de aproveitar o prazo de garantia, que, de acordo com a lei, se estende por cinco anos a contar do recebimento do imóvel. Essa forma de agir é lícita, mas é importante que se conheçam as diferentes modalidades de garantia, além de se valorizar responsabilidade do usuário pelo uso correto e pela manutenção do imóvel.

Garantia é um instituto jurídico que resguarda o contratante ou consumidor contra riscos que se manifestem após o negócio firmado. O prazo pode ter natureza legal, quando decorrente de imposição por lei, ou contratual, quando estabelecido por vontade das partes. Onde conforme a ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho há duas garantias que necessitam ser entendidas

Garantia legal: Direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente

Garantia certificada: Condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido

O principal prazo de garantia legal para a construção civil está descrito no artigo. 618 do Código Civil, que impõe ao construtor a responsabilidade por defeitos que comprometam a “solidez e segurança” da obra, pelo prazo de cinco anos.

Mas há que ser considerada ainda a garantia legal instituída pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26) quanto a vícios aparentes, que vige por 90 (noventa) dias. Em caso de vícios ocultos, o prazo se inicia no “momento em que ficar evidenciado o defeito”.

De outro lado, a garantia contratual é uma faculdade a ser exercida por livre e espontânea vontade do construtor/incorporador. Onde a pratica define prazos específicos para itens não cobertos pela garantia legal de “solidez e segurança”, tais como pintura e impermeabilização, ou para componentes específicos como esquadrias de janelas, por exemplo.

ABNT NBR 15575Edificações habitacionais Desempenho, possui uma tabela de recomendação para prazos mínimos de garantia contratual, referente a sistemas e componentes não abrangidos pela garantia legal de “solides e segurança”. A adoção desta tabela pelo construtor não pode ser considerada obrigatória, mas como um “manual de boas práticas”, não vinculante para o setor. Também diversas entidades de classe criaram manuais que representam o entendimento do setor sobre o assunto garantia e vida útil, como uma regra de mercado.

VIDA ÚTIL Conforme a ABNT NBR 15575Edificações habitacionais Desempenho –é o?período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual)

Nota: Interferem na vida útil, além da vida útil de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo,?o correto uso e operação da edificação e de suas partes,?a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção,?alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana, etc.). O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de Vida Útil de Projeto devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da sua vizinhança. As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de Projeto.

Ou seja, ficará mais difícil questionar a qualidade, dos sistemas, ou exigir garantias caso não apresente evidencia de realização de manutenções em conformidade com a ABNT NBR 5674- Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

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About Ronaldo Sá Oliveira

Ronaldo Sá Oliveira
Diretor da RSO ASSESSORIA, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

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