Para administrar um condomínio é necessário planejamento e gestão das ações e gastos, mas há situações fora do controle da sindicância de demandam gastos inesperados, nesta hora o fundo de reserva deverá existir.
O fundo de reserva é uma conta que não se confunde com caixa do condomínio, pois sua finalidade é garantir que o condomínio, em meio a uma circunstância inesperada, urgente ou emergencial, tenha como honrar com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias, evitando dissabores ou prejuízos ou rateios emergenciais.
O QUE É FUNDO DE RESERVA
O fundo de reserva é uma forma de arrecadação extra, a qual deverá constar na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.
O mesmo está previsto na Lei nº 4.591 de 1964 (conhecida como “Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias”), em seu art. 9º, §3º, alínea “j”.
O mercado adota em média alíquotas entre 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções.
Caso a Convenção Condominial estabeleça o fundo de reserva, sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, bem como dizer sobre os limites máximo e mínimo de arrecadação, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada em seu art. 1.353 do Código Civil).
Assim, como mais um exemplo, poderá a assembleia estipular um teto para a arrecadação, em patamar suficiente para fazer frente a sua destinação.
A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de manutenções e reformas futuras, as quais um plano de manutenção deverá prever e estipular valores.
Vale ressaltar que o estabelecimento do fundo de reserva não é obrigatório! Cabendo aos condôminos (moradores), facultativamente, optarem por instituí-lo, ou não, por meio de votação e aprovação.
QUEM DEVE PAGAR
A lei n. 8245/91, no artigo 23 que se refere às locações dos imóveis urbanos, estabelece que o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio.
As Despesas ordinárias são todos os gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, encargos fiscais e trabalhistas, despesas de consumo, manutenção, seguro, gastos administrativos, conservação, pequenos reparos e outros.
As despesas extraordinárias são aqueles referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo: pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns e instalação de equipamentos.
QUANDO UTILIZAR
Na convenção do condomínio deverá constar a forma como o fundo de reserva deve ser utilizado, em quais situações e suas proibições.
Caso não exista nenhuma proibição expressa, a assembleia convocada pelo síndico deverá decidir o destino da verba, seja para uma manutenção emergencial,
No caso de retirada deverá haver uma prestação de contas aos condôminos imediatamente, ratificando o uso do fundo de reserva na assembleia ou repondo a verba utilizada o mais breve possível.
Um elevador quebrado, problemas de infiltração ou a troca de um portão da garagem, são exemplos para aplicação do fundo.
Apesar de muitos moradores se incomodam com o uso dessas economias, é direito do síndico aplicar esses valores em melhorias.
Aos condôminos, é importante saber que o uso seja ele total ou parcial dos fundos deve ser registrado em ata e notificado em assembleia.
COMO ADMINISTRAR
Deve-se estipular e aprovar em assembléia um limite de arrecadação. Isso garante que o condomínio sempre tenha recursos e possibilita o cancelamento da cobrança quando o valor for atingido.
Um bom planejamento do destino do fundo de reserva pode possibilitar investimentos em outros benefícios para o condomínio e menos dores de cabeça para o síndico.
O fundo de reserva se caracteriza devem ser caracterizados como natureza de despesa extraordinária nos balanços, caso haja necessidade de cobrir a conta ordinária, desde que a Convenção não o proíba expressamente, o síndico deverá convocar assembleia para aprovar essa destinação.
