PORTÕES NÃO DEVEM POSSUIR SOMENTE MANUTENÇÃO CORRETIVA

portões

Os portões em condomínio, onde se enquadram o conjunto das folhas dos portões, colunas, ferragens e suportes adequadamente desenvolvidos para receber as automatizações; motores elétricos, fechaduras elétricas, sensores, controles e demais componentes, que possibilitem a operacionalização dos portões, nem sempre recebem a atenção necessária, e sua manutenção em grande maioria somente ocorre de forma corretiva.

Por ser um sistema, de uso continuo e repetitivo, o mesmo demanda alguns cuidados que poderão contribuir para a diminuição de manutenções corretivas, onde as ações preventivas e preditivas contribuirão e muito para o perfeito funcionamento.

Ações que poderão contribuir para o perfeito funcionamento dos portões:

  • Todas as partes móveis, tais como roldanas, cabos de aço, correntes, dobradiças etc., devem ser mantidas limpas, isentas de oxidação, lubrificadas ou engraxadas;
  • Manter as chaves de fim de curso bem reguladas, evitando batidas no fechamento;
  • Os comandos de operação deverão ser executados até o final do curso, a fim de evitar a inversão do sentido de operação do portão e consequente prejuízo na vida útil projetada para o sistema;
  • Contratar empresa especializada para promover as regulagens e lubrificações, por meio de um contrato de manutenção, deixando claro em contrato que a troca de peças está incluída na prestação de serviços, o tempo de resposta da empresa, tanto no horário comercial quanto em finais de semana, feriado e outros horários, a obrigatoriedade da manutenção preventiva.
  • No contrato deve constar o número de visitas mensais (de uma a duas) e o número de chamados mensais a que o condomínio tem direito;
  • Cuidado com a fiação e potência do sistema, evitando curtos e mantendo a parte elétrica estável e em perfeito estado de funcionamento.

Um fato que constatamos e que contribuem para os constantes problemas nos portões é que alguns condomínios contratam simplesmente serralheiros sem capacitação técnica para projetar e prover manutenções no sistema, o que nos parece não ser uma ideia tecnicamente viável, pois quanto mais problemas o sistema apresentar, maiores serão os ganhos deste fornecedor.

Por esta razão, um projeto de automatização, por um profissional habilitado, com responsabilidade técnica sobre o sistema e descrição clara das manutenções preventivas e preditivas, com prazos e modos definidos, contribuirá na economia do condomínio neste sistema.

Pontos que poderão contribuir para a gestão deste sistema.

O motor deve ser compatível com o tipo, esforço que irá suportar e a frequência de uso do sistema, onde a definição errada deste componente resulta que o mesmo atue de forma além de sua capacidade, diminuindo a vida útil e ocasionando constante quebra.

É de extrema importância que o motor apresente potência, de acordo com o peso do portão e que seu número de ciclos (de abertura e fechamento, por hora) também esteja compatível com as necessidades do condomínio.

A definição por critérios técnicos por profissional habilitado (engenheiro mecânico) do melhor sistema de abertura, a qual resultará em melhoria do sistema, velocidade, durabilidade e segurança, quanto ao tempo de abertura e fechamento.

Controle da velocidade dos portões

Outro ponto é a velocidade dos ciclos do portão, que depende do tipo de motor e da estrutura do portão.

Há diversas formas de se acionar a abertura dos portões, mas em sua maioria por radiofrequência, ou seja, o próprio morador ou um controle de acesso remoto.

Há também selos ou tags, como os usados para pagar pedágios em rodovias e dispositivos de acesso, via biometria, têm sido cada vez mais comuns também.

Segurança nos acessos

Quanto à segurança que vai além do bom funcionamento do sistema, o condomínio deverá planejar e divulgar entre os usuários procedimentos que possam contribuir com o controle de acesso, onde elencamos algumas dicas:

  • Instruir aos ocupantes da edificação, abrir o vidro, para controle da portaria, pois deste modo é possível ver se é o morador quem está abrindo o portão;
  • Criar um código de pânico, caso haja alguém escondido dentro do carro, por exemplo, entrada de pessoa não autorizada junto com o morador;
  • Caso um condômino perca o controle, o síndico deve ser avisado imediatamente, para que o mesmo seja bloqueado ou tomadas ações para evitar comprometimento na segurança;
  • Instalação de sistema de clausura, para controle dos acessos;
  • Não permitir a utilização da garagem como entrada e saída de pedestres, e caso isso seja necessário, como nos empreendimentos em que moradores com animais só podem entrar e sair por esse local, deve-se deixar o portão completar seu ciclo e não o deixando aberto, apenas o suficiente para que a pedestre saia;
  • Instruir o porteiro a nunca abrir o portão do lado de fora do condomínio.

Clausura

O uso de clausuras em portões de condomínios é cada dia mais comum diante do constante avanço da criminalidade e da necessidade, cada vez mais premente, de segurança.

  • Os sistemas de enclausura são formados por dois portões que se abrem na sequência, mas nunca simultaneamente.
  • Com isso, o condomínio consegue reter na clausura visitantes, entregadores e até mesmo pessoas estranhas e com atitudes suspeitas.
  • O sistema de funcionamento da clausura é bem simples: o segundo portão só abre depois que o anterior estiver fechado. Ao menos, esta é a forma correta de utilização. Em nome da praticidade e agilidade, no entanto, nem todos os condomínios seguem estas regras.
  • Há casos, por exemplo, de prédios que não usam o sistema de intertravamento, responsável por impedir a abertura simultânea dos portões. Isso acontece principalmente nas garagens e em horários de fluxo intenso de veículos.
  • A justificativa para abrir mão da segurança é, muitas vezes, aumentar a fluidez do trânsito. no entanto, a atitude cheia de boas intenções não é a mais correta quando se pensa na tranquilidade dos condomínios. O mesmo ocorre com a clausura na portaria.
  • É comum surgirem queixas de familiares ou visitantes retidos, à espera da liberação para entrar, em situações como esta, mais do que a vontade individual, é preciso considerar a coletividade e compreender que a ação visa o bem de todos.
  • Outra orientação para os moradores é a de evitar o uso do sistema de enclausuramento quando houver um desconhecido ali dentro, sendo o  ideal aguardar a pessoa ser liberada para, em seguida, entrar ou sair, visando a manutenção da segurança coletiva.
  • Para aumentar o conforto e reduzir reclamações do mecanismo, o ideal é que haja um banco para que as pessoas possam se sentar enquanto aguardam a autorização de entrada. A sua cobertura, para abrigar o visitante da chuva ou do sol forte, também é indicada, assim como a utilização de um passa-volumes, muito eficaz para evitar o contato físico dos moradores ou porteiros com o entregador.
  • Com o passa-volumes, a segurança do condomínio é ainda maior, já que fica dispensada a abertura dos portões. A escolha dos materiais da clausura também é importante para aumentar a tranquilidade coletiva.
  • Apesar de esteticamente agradáveis, vidros, mesmo que temperados, oferecem menos segurança do que grades em materiais fortes.
  • Caso seja desejo do condomínio a implantação da clausura, a escolha deve ser feita com base nos orçamentos e na consulta dos condôminos por meio de assembleia. Assim, o ganho com a segurança vem acompanhado da anuência geral.

 

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Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 243 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

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