PORTÕES NÃO DEVEM POSSUIR SÓ MANUTENÇÃO CORRETIVA
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PORTÕES NÃO DEVEM POSSUIR SOMENTE MANUTENÇÃO CORRETIVA

Os portões em condomínio, onde se enquadram o conjunto das folhas dos portões, colunas, ferragens e suportes adequadamente desenvolvidos para receber as automatizações; motores elétricos, fechaduras elétricas, sensores, controles e demais componentes, que possibilitem a operacionalização dos portões, nem sempre recebem a atenção necessária, e sua manutenção em grande maioria somente ocorre de forma corretiva.

Por ser um sistema, de uso continuo e repetitivo, o mesmo demanda alguns cuidados que poderão contribuir para a diminuição de manutenções corretivas, onde as ações preventivas e preditivas contribuirão e muito para o perfeito funcionamento.

Ações que poderão contribuir para o perfeito funcionamento dos portões:

  • Todas as partes móveis, tais como roldanas, cabos de aço, correntes, dobradiças etc., devem ser mantidas limpas, isentas de oxidação, lubrificadas ou engraxadas;
  • Manter as chaves de fim de curso bem reguladas, evitando batidas no fechamento;
  • Os comandos de operação deverão ser executados até o final do curso, a fim de evitar a inversão do sentido de operação do portão e consequente prejuízo na vida útil projetada para o sistema;
  • Contratar empresa especializada para promover as regulagens e lubrificações, por meio de um contrato de manutenção, deixando claro em contrato que a troca de peças está incluída na prestação de serviços, o tempo de resposta da empresa, tanto no horário comercial quanto em finais de semana, feriado e outros horários, a obrigatoriedade da manutenção preventiva.
  • No contrato deve constar o número de visitas mensais (de uma a duas) e o número de chamados mensais a que o condomínio tem direito;
  • Cuidado com a fiação e potência do sistema, evitando curtos e mantendo a parte elétrica estável e em perfeito estado de funcionamento.

Um fato que constatamos e que contribuem para os constantes problemas nos portões é que alguns condomínios contratam simplesmente serralheiros sem capacitação técnica para projetar e prover manutenções no sistema, o que nos parece não ser uma ideia tecnicamente viável, pois quanto mais problemas o sistema apresentar, maiores serão os ganhos deste fornecedor.

Por esta razão, um projeto de automatização, por um profissional habilitado, com responsabilidade técnica sobre o sistema e descrição clara das manutenções preventivas e preditivas, com prazos e modos definidos, contribuirá na economia do condomínio neste sistema.

Pontos que poderão contribuir para a gestão deste sistema.

O motor deve ser compatível com o tipo, esforço que irá suportar e a frequência de uso do sistema, onde a definição errada deste componente resulta que o mesmo atue de forma além de sua capacidade, diminuindo a vida útil e ocasionando constante quebra.

É de extrema importância que o motor apresente potência, de acordo com o peso do portão e que seu número de ciclos (de abertura e fechamento, por hora) também esteja compatível com as necessidades do condomínio.

A definição por critérios técnicos por profissional habilitado (engenheiro mecânico) do melhor sistema de abertura, a qual resultará em melhoria do sistema, velocidade, durabilidade e segurança, quanto ao tempo de abertura e fechamento.

Controle da velocidade dos portões

Outro ponto é a velocidade dos ciclos do portão, que depende do tipo de motor e da estrutura do portão.

Há diversas formas de se acionar a abertura dos portões, mas em sua maioria por radiofrequência, ou seja, o próprio morador ou um controle de acesso remoto.

Há também selos ou tags, como os usados para pagar pedágios em rodovias e dispositivos de acesso, via biometria, têm sido cada vez mais comuns também.

Segurança nos acessos

Quanto à segurança que vai além do bom funcionamento do sistema, o condomínio deverá planejar e divulgar entre os usuários procedimentos que possam contribuir com o controle de acesso, onde elencamos algumas dicas:

  • Instruir aos ocupantes da edificação, abrir o vidro, para controle da portaria, pois deste modo é possível ver se é o morador quem está abrindo o portão;
  • Criar um código de pânico, caso haja alguém escondido dentro do carro, por exemplo, entrada de pessoa não autorizada junto com o morador;
  • Caso um condômino perca o controle, o síndico deve ser avisado imediatamente, para que o mesmo seja bloqueado ou tomadas ações para evitar comprometimento na segurança;
  • Instalação de sistema de clausura, para controle dos acessos;
  • Não permitir a utilização da garagem como entrada e saída de pedestres, e caso isso seja necessário, como nos empreendimentos em que moradores com animais só podem entrar e sair por esse local, deve-se deixar o portão completar seu ciclo e não o deixando aberto, apenas o suficiente para que a pedestre saia;
  • Instruir o porteiro a nunca abrir o portão do lado de fora do condomínio.

Clausura

O uso de clausuras em portões de condomínios é cada dia mais comum diante do constante avanço da criminalidade e da necessidade, cada vez mais premente, de segurança.

  • Os sistemas de enclausura são formados por dois portões que se abrem na sequência, mas nunca simultaneamente.
  • Com isso, o condomínio consegue reter na clausura visitantes, entregadores e até mesmo pessoas estranhas e com atitudes suspeitas.
  • O sistema de funcionamento da clausura é bem simples: o segundo portão só abre depois que o anterior estiver fechado. Ao menos, esta é a forma correta de utilização. Em nome da praticidade e agilidade, no entanto, nem todos os condomínios seguem estas regras.
  • Há casos, por exemplo, de prédios que não usam o sistema de intertravamento, responsável por impedir a abertura simultânea dos portões. Isso acontece principalmente nas garagens e em horários de fluxo intenso de veículos.
  • A justificativa para abrir mão da segurança é, muitas vezes, aumentar a fluidez do trânsito. no entanto, a atitude cheia de boas intenções não é a mais correta quando se pensa na tranquilidade dos condomínios. O mesmo ocorre com a clausura na portaria.
  • É comum surgirem queixas de familiares ou visitantes retidos, à espera da liberação para entrar, em situações como esta, mais do que a vontade individual, é preciso considerar a coletividade e compreender que a ação visa o bem de todos.
  • Outra orientação para os moradores é a de evitar o uso do sistema de enclausuramento quando houver um desconhecido ali dentro, sendo o  ideal aguardar a pessoa ser liberada para, em seguida, entrar ou sair, visando a manutenção da segurança coletiva.
  • Para aumentar o conforto e reduzir reclamações do mecanismo, o ideal é que haja um banco para que as pessoas possam se sentar enquanto aguardam a autorização de entrada. A sua cobertura, para abrigar o visitante da chuva ou do sol forte, também é indicada, assim como a utilização de um passa-volumes, muito eficaz para evitar o contato físico dos moradores ou porteiros com o entregador.
  • Com o passa-volumes, a segurança do condomínio é ainda maior, já que fica dispensada a abertura dos portões. A escolha dos materiais da clausura também é importante para aumentar a tranquilidade coletiva.
  • Apesar de esteticamente agradáveis, vidros, mesmo que temperados, oferecem menos segurança do que grades em materiais fortes.
  • Caso seja desejo do condomínio a implantação da clausura, a escolha deve ser feita com base nos orçamentos e na consulta dos condôminos por meio de assembleia. Assim, o ganho com a segurança vem acompanhado da anuência geral.

 

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About Ronaldo Sá Oliveira

Ronaldo Sá Oliveira
Diretor da RSO ASSESSORIA, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

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2 comments

  1. Avatar

    Gostei muito do seu post, vou acompanhar o seu blog/site.
    Este tipo de conteúdo tem me ajudado muito no desenvolvimento pessoal.
    Obrigado
    Manuela Silva

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