RESPONSABILIDADES RELACIONADAS À GESTÃO DAS REFORMAS EM EDIFICAÇÃO

De acordo com a legislação vigente, a convenção de condomínio estipula responsabilidades, direitos e deveres de condôminos, síndico e conselhos consultivo e fiscal. O regimento interno complementa as regras de utilização do empreendimento.

Conforme diversas normas e leis, todos os envolvidos na concepção, construção e gestão pós obra, possui importantes responsabilidades, as quais são essenciais para que o edifício, tenha seu desempenho e vida útil atingida, assim como a gestão das reformas que necessita ser analisada criticamente, em cada etapa e seus responsáveis, para que tudo não seja prejudicado, fazendo com que o prejuízo recaia ao morador, que é ultimo da cadeia, e que sobre ele não recaia somente o pagamento das contas, ou o prejuízo da desvalorização de seu patrimônio, elencamos a seguir as principais responsabilidades na gestão das reformas, no antes e durante a utilização do condomínio em ordem. Lembrando a tempo a CONDOMÍNIO EM ORDEM, por meio de seus diretores atuou no desenvolvimento destas informações e por isto tem conhecimento e disponibiliza para voce nosso leitor. 

INCORPORADORA / CONSTRUTORA 

  • Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;
  • Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o síndico do condomínio;
  • Entregar um jogo completo de plantas e especificações técnicas do edifício, conforme ABNT NBR 14037;
  • Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e equipamentos instalados no edifício;
  • Providenciar serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia;
  • Analisar e enviar posicionamento sobre solicitações de modificação que alterem ou comprometam a segurança da edificação (ou de seu entorno) e seus sistemas comuns. As solicitações devem ser acompanhadas das guias de Responsabilidade Técnica, dentro do prazo legal.

RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO  

Como responsável legal pelo condomínio, cabe ao síndico, e antes do início da reforma:

  • Zelar e manter recuperável o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;
  • Disponibilizar ou advertir sobre o teor do regimento interno.
  • Informar, caso necessário, sobre a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação;
  • Receber a documentação ou proposta da reforma já contemplando a constituição de profissional habilitado;
  • Analisar o atendimento do processo necessário para liberação do início da reforma. Assim, não autorizar qualquer modificação que ameace a segurança e o desempenho de qualquer sistema, subsistema ou componente, sem a prévia análise técnica. Exemplos: somente engenheiro civil ou arquiteto podem analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração estrutural ou de layout em uma edificação, mesmo em paredes de vedação; somente engenheiro eletricista pode analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração em redes elétricas.
  • Somente após atendimento de todos os requisitos do plano de reforma o síndico está livre para autorizar a entrada de insumos e de pessoas contratadas para os serviços de reforma na edificação. Caso a documento não esteja de acordo, formalizar as informações necessárias.
  • Informar claramente aos condôminos e funcionários da edificação as obras de reforma aprovadas.

 

NOTAS: 

  1. No caso do condomínio edilício, a reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, nunca do síndico. Cabe ao proprietário contratar profissional habilitado, que deve assumir a responsabilidade técnica pelas obras, cumprir o plano de reforma e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.
  2. Os edifícios que não possuam em suas convenções capítulo específico sobre reforma devem incluir o assunto no regimento interno, apresentando informações e regras sobre os horários de trabalho permitidos, trânsito de insumos e prestadores de serviço, documentos e identificação de funcionários etc.
  3. Caso o morador decida ignorar as regras, deixando de informar e de aguardar a autorização do responsável legal para executar a reforma, o síndico pode denunciar a obra à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo sua paralisação.
  4. O síndico pode suspender a obra de diversas formas, mas o ideal é efetuar um pedido formal e protocolado dos documentos e responsabilidades necessários; caso não seja atendido, pode solicitar o embargo da obra na prefeitura, fazer boletim de ocorrência relatando o ocorrido, ou entrar com uma ação na Justiça. Ainda, pode simplesmente não permitir a entrada de material ou funcionários da unidade em reforma no condomínio.

duvida-16280

 

Durante a obra:

  • Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.
  • Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida e o acesso de materiais e funcionários proibido. Toda a documentação deve ser submetida à nova análise e aprovação. Somente após a autorização do novo escopo a obra pode ser retomada.
  • Quando a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, devem ser tomadas ações técnicas, legais e emergenciais. Medidas para recuperação e restauro da segurança devem ser acionadas.
  • Durante a realização das obras de reforma, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas alternativos.

NOTA:

  1. O responsável legal pode a qualquer momento solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma.

 

Após a obra:

  • Receber o termo de encerramento das obras, conforme plano aprovado e elaborado pelo executante e seu profissional habilitado. Ainda, exigir o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037 (Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)
  • Encerrada a obra, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra.
  • Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.

 

PROPRIETÁRIO/USUÁRIO 

Ao realizar reforma em seu imóvel, cabe seguir o estabelecido no manual do proprietário, convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes; fazer cumprir e prover os recursos para a realização da obra.

Antes do início da obra

  • Encaminhar ao síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a obra será executada de acordo com a legislação vigente.

No caso de obras que não demandem responsável técnico, deve ser informado:

  • Escopo da obra
  • Cronograma
  • Identificação completa das pessoas que irão entrar no edifício
  • Conhecimento das regras do condomínio

Durante a obra de reforma

  • Cuidar para que a execução atenda as referências de segurança e todos os itens da convenção, regimento interno, legislação e normalização vigente.

Após a obra de reforma

  • Atualizar o manual de uso, operação e manutenção do edifício, bem como o manual do proprietário, detalhando o que foi alterado com reforma, conforme termos da ABNT NBR 14037. Se o condomínio não possuir seu Manual de Uso, Operação e Manutenção, deve desenvolver um manual referente às intervenções resultantes da reforma executada.

 

EMPRESA CONTRATADA PARA REALIZAR A REFORMA 

Antes do início da obra

  • Analisar o impacto da reforma no sistema, subsistema, equipamentos e afins da edificação em suas áreas comuns, sendo vedada a realização de reformas que impactem diretamente em outros sistemas sem as devidas providências, de modo a evitar a diminuição de desempenho dos mesmos.
  • Também antes da obra, e se necessário, elaborar e PLANO DE REFORMA a ser encaminhado ao síndico pelo proprietário. Preparado por profissional habilitado, o documento tem de apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação.
  • O plano deve observar as seguintes condições:
  1. atendimento às legislações vigentes e normas técnicas para realização da obra;
  2. meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a conclusão da reforma;
  3. autorização para circulação, nas dependências da edificação, de insumos e funcionários que realizarão a obra nos horários de trabalho permitidos;
  4. apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
  5. escopo dos serviços a serem efetuados;
  6. identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
  7. identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
  8. localização e implicações no entorno da reforma;
  9. cronograma da reforma;
  10. dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;
  11. registro da responsabilidade técnica pelo projeto (1º ART ou RRT) e pela execução da obra (2º ART ou RRT), quando aplicável, deve ser documentado de forma legal e apresentado para a nomeação do respectivo interveniente;
  12. planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;
  13. estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
  14. implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

 

Nota:

  1. Não deverá ser emitida responsabilidade técnica em termos genéricos, ou que não identifiquem com clareza a descrição do escopo da responsabilidade sobre o trabalho realizado. O documento deverá esclarecer detalhadamente as ações executadas, de modo a manter a rastreabilidade das intervenções e respectivos responsáveis.
  2. Os sistemas que possuam mais de uma modalidade deverão possuir responsabilidades técnicas dos profissionais de cada competência (por exemplo: sistemas que demandam de análise de engenheiros civis/arquitetos, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos.)

 

Durante a obra de reforma

  • Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas, legislação específica, capacitação ou orientação recebida, utilizando materiais, equipamentos em conformidade com normas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
  • Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do trabalhador.
  • Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de reformas, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
  • Realizar os trabalhos de modo a não obstruir, mesmo que temporária ou parcialmente, as saídas de emergência da edificação. Caso necessário, devem ser criadas rotas de fuga compatíveis com a ABNT NBR 9077, que devem ser implantadas antes do início da reforma.

 

Após a obra de reforma

  • Se necessário, atualizar o manual de uso, operação e manutenção do sistema, de acordo com a norma ABNT NBR 14037 e o regimento interno da edificação.

 

CONSELHO DELIBERATIVO OU FISCAL 

  • Acompanhar e apenas sugerir melhorias na gestão do programa de reforma.

 

ADMINISTRADORAS 

Conforme condições de contrato aprovado em assembleia do condomínio:

  • Realizar, total ou parcialmente, as funções administrativas do síndico, as quais foi devidamente contratado;
  • Prestar assessoria para elaboração e implantação do programa de gestão das reformas do edifício e unidades autônomas.

 

ZELADOR/GERENTE PREDIAL 

  • Auxiliar o responsável legal na conferência do atendimento aos regulamentos do edifício e às determinações do síndico e da administradora;
  • Acompanhar os serviços executados pela equipe de manutenção local e das empresas terceirizadas;
  • Observar se as obras em andamento estão aderentes ao plano de reforma aprovado. Por exemplo: se o plano é para pintura, não deverá haver saída de entulhos de partes da estrutura. Caso perceba algo suspeito, informar síndico e administradora para façam os questionamentos necessários.
  • Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer defeito ou problema funcional em sistemas e/ou subsistemas do edifício, em decorrência das reformas;
  • Prestar suporte ao síndico ou à administradora para coleta e arquivamento dos documentos relacionados às atividades de reformas das áreas comuns (notas fiscais, contratos, certificados etc.) e dos componentes do controle de registro das manutenções, desde que em conformidade com o contrato de trabalho e a convenção coletiva;
  • Acompanhar e zelar para que as normas de segurança e saúde dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpridas por todos os funcionários e/ou terceirizados no condomínio.

Comentários do Facebook
Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 238 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

3 Trackbacks / Pingbacks

  1. Contratar serviços de impermeabilização, demanda atenção – Condominio em Ordem
  2. REFORMA EM CONDOMÍNIO DEMANDA APROVAÇÃO DA PREFEITURA – Condominio em Ordem
  3. FUI ELEITO SÍNDICO DE UM CONDOMÍNIO NOVO, O QUE FAZER? – Condominio em Ordem

Faça um comentário

Seu e-mail não será divulgado.