RESPONSABILIDADES RELACIONADAS À GESTÃO DAS REFORMAS EM EDIFICAÇÃO - Condominio em Ordem
Home / Administração e Gestão / RESPONSABILIDADES RELACIONADAS À GESTÃO DAS REFORMAS EM EDIFICAÇÃO

RESPONSABILIDADES RELACIONADAS À GESTÃO DAS REFORMAS EM EDIFICAÇÃO

FFS Gestão Condimial

De acordo com a legislação vigente, a convenção de condomínio estipula responsabilidades, direitos e deveres de condôminos, síndico e conselhos consultivo e fiscal. O regimento interno complementa as regras de utilização do empreendimento.

Conforme diversas normas e leis, todos os envolvidos na concepção, construção e gestão pós obra, possui importantes responsabilidades, as quais são essenciais para que o edifício, tenha seu desempenho e vida útil atingida, assim como a gestão das reformas que necessita ser analisada criticamente, em cada etapa e seus responsáveis, para que tudo não seja prejudicado, fazendo com que o prejuízo recaia ao morador, que é ultimo da cadeia, e que sobre ele não recaia somente o pagamento das contas, ou o prejuízo da desvalorização de seu patrimônio, elencamos a seguir as principais responsabilidades na gestão das reformas, no antes e durante a utilização do condomínio em ordem. Lembrando a tempo a CONDOMÍNIO EM ORDEM, por meio de seus diretores atuou no desenvolvimento destas informações e por isto tem conhecimento e disponibiliza para voce nosso leitor. 

INCORPORADORA / CONSTRUTORA 

  • Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;
  • Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o síndico do condomínio;
  • Entregar um jogo completo de plantas e especificações técnicas do edifício, conforme ABNT NBR 14037;
  • Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e equipamentos instalados no edifício;
  • Providenciar serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia;
  • Analisar e enviar posicionamento sobre solicitações de modificação que alterem ou comprometam a segurança da edificação (ou de seu entorno) e seus sistemas comuns. As solicitações devem ser acompanhadas das guias de Responsabilidade Técnica, dentro do prazo legal.

RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO  

Como responsável legal pelo condomínio, cabe ao síndico, e antes do início da reforma:

  • Zelar e manter recuperável o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;
  • Disponibilizar ou advertir sobre o teor do regimento interno.
  • Informar, caso necessário, sobre a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação;
  • Receber a documentação ou proposta da reforma já contemplando a constituição de profissional habilitado;
  • Analisar o atendimento do processo necessário para liberação do início da reforma. Assim, não autorizar qualquer modificação que ameace a segurança e o desempenho de qualquer sistema, subsistema ou componente, sem a prévia análise técnica. Exemplos: somente engenheiro civil ou arquiteto podem analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração estrutural ou de layout em uma edificação, mesmo em paredes de vedação; somente engenheiro eletricista pode analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração em redes elétricas.
  • Somente após atendimento de todos os requisitos do plano de reforma o síndico está livre para autorizar a entrada de insumos e de pessoas contratadas para os serviços de reforma na edificação. Caso a documento não esteja de acordo, formalizar as informações necessárias.
  • Informar claramente aos condôminos e funcionários da edificação as obras de reforma aprovadas.

 

NOTAS: 

  1. No caso do condomínio edilício, a reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, nunca do síndico. Cabe ao proprietário contratar profissional habilitado, que deve assumir a responsabilidade técnica pelas obras, cumprir o plano de reforma e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.
  2. Os edifícios que não possuam em suas convenções capítulo específico sobre reforma devem incluir o assunto no regimento interno, apresentando informações e regras sobre os horários de trabalho permitidos, trânsito de insumos e prestadores de serviço, documentos e identificação de funcionários etc.
  3. Caso o morador decida ignorar as regras, deixando de informar e de aguardar a autorização do responsável legal para executar a reforma, o síndico pode denunciar a obra à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo sua paralisação.
  4. O síndico pode suspender a obra de diversas formas, mas o ideal é efetuar um pedido formal e protocolado dos documentos e responsabilidades necessários; caso não seja atendido, pode solicitar o embargo da obra na prefeitura, fazer boletim de ocorrência relatando o ocorrido, ou entrar com uma ação na Justiça. Ainda, pode simplesmente não permitir a entrada de material ou funcionários da unidade em reforma no condomínio.

duvida-16280

 

Durante a obra:

  • Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.
  • Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida e o acesso de materiais e funcionários proibido. Toda a documentação deve ser submetida à nova análise e aprovação. Somente após a autorização do novo escopo a obra pode ser retomada.
  • Quando a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, devem ser tomadas ações técnicas, legais e emergenciais. Medidas para recuperação e restauro da segurança devem ser acionadas.
  • Durante a realização das obras de reforma, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas alternativos.

NOTA:

  1. O responsável legal pode a qualquer momento solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma.

 

Após a obra:

  • Receber o termo de encerramento das obras, conforme plano aprovado e elaborado pelo executante e seu profissional habilitado. Ainda, exigir o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037 (Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)
  • Encerrada a obra, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra.
  • Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.

 

PROPRIETÁRIO/USUÁRIO 

Ao realizar reforma em seu imóvel, cabe seguir o estabelecido no manual do proprietário, convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes; fazer cumprir e prover os recursos para a realização da obra.

Antes do início da obra

  • Encaminhar ao síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a obra será executada de acordo com a legislação vigente.

No caso de obras que não demandem responsável técnico, deve ser informado:

  • Escopo da obra
  • Cronograma
  • Identificação completa das pessoas que irão entrar no edifício
  • Conhecimento das regras do condomínio

Durante a obra de reforma

  • Cuidar para que a execução atenda as referências de segurança e todos os itens da convenção, regimento interno, legislação e normalização vigente.

Após a obra de reforma

  • Atualizar o manual de uso, operação e manutenção do edifício, bem como o manual do proprietário, detalhando o que foi alterado com reforma, conforme termos da ABNT NBR 14037. Se o condomínio não possuir seu Manual de Uso, Operação e Manutenção, deve desenvolver um manual referente às intervenções resultantes da reforma executada.

 

EMPRESA CONTRATADA PARA REALIZAR A REFORMA 

Antes do início da obra

  • Analisar o impacto da reforma no sistema, subsistema, equipamentos e afins da edificação em suas áreas comuns, sendo vedada a realização de reformas que impactem diretamente em outros sistemas sem as devidas providências, de modo a evitar a diminuição de desempenho dos mesmos.
  • Também antes da obra, e se necessário, elaborar e PLANO DE REFORMA a ser encaminhado ao síndico pelo proprietário. Preparado por profissional habilitado, o documento tem de apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação.
  • O plano deve observar as seguintes condições:
  1. atendimento às legislações vigentes e normas técnicas para realização da obra;
  2. meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a conclusão da reforma;
  3. autorização para circulação, nas dependências da edificação, de insumos e funcionários que realizarão a obra nos horários de trabalho permitidos;
  4. apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
  5. escopo dos serviços a serem efetuados;
  6. identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
  7. identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
  8. localização e implicações no entorno da reforma;
  9. cronograma da reforma;
  10. dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;
  11. registro da responsabilidade técnica pelo projeto (1º ART ou RRT) e pela execução da obra (2º ART ou RRT), quando aplicável, deve ser documentado de forma legal e apresentado para a nomeação do respectivo interveniente;
  12. planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;
  13. estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
  14. implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

 

Nota:

  1. Não deverá ser emitida responsabilidade técnica em termos genéricos, ou que não identifiquem com clareza a descrição do escopo da responsabilidade sobre o trabalho realizado. O documento deverá esclarecer detalhadamente as ações executadas, de modo a manter a rastreabilidade das intervenções e respectivos responsáveis.
  2. Os sistemas que possuam mais de uma modalidade deverão possuir responsabilidades técnicas dos profissionais de cada competência (por exemplo: sistemas que demandam de análise de engenheiros civis/arquitetos, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos.)

 

Durante a obra de reforma

  • Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas, legislação específica, capacitação ou orientação recebida, utilizando materiais, equipamentos em conformidade com normas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
  • Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do trabalhador.
  • Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de reformas, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
  • Realizar os trabalhos de modo a não obstruir, mesmo que temporária ou parcialmente, as saídas de emergência da edificação. Caso necessário, devem ser criadas rotas de fuga compatíveis com a ABNT NBR 9077, que devem ser implantadas antes do início da reforma.

 

Após a obra de reforma

  • Se necessário, atualizar o manual de uso, operação e manutenção do sistema, de acordo com a norma ABNT NBR 14037 e o regimento interno da edificação.

 

CONSELHO DELIBERATIVO OU FISCAL 

  • Acompanhar e apenas sugerir melhorias na gestão do programa de reforma.

 

ADMINISTRADORAS 

Conforme condições de contrato aprovado em assembleia do condomínio:

  • Realizar, total ou parcialmente, as funções administrativas do síndico, as quais foi devidamente contratado;
  • Prestar assessoria para elaboração e implantação do programa de gestão das reformas do edifício e unidades autônomas.

 

ZELADOR/GERENTE PREDIAL 

  • Auxiliar o responsável legal na conferência do atendimento aos regulamentos do edifício e às determinações do síndico e da administradora;
  • Acompanhar os serviços executados pela equipe de manutenção local e das empresas terceirizadas;
  • Observar se as obras em andamento estão aderentes ao plano de reforma aprovado. Por exemplo: se o plano é para pintura, não deverá haver saída de entulhos de partes da estrutura. Caso perceba algo suspeito, informar síndico e administradora para façam os questionamentos necessários.
  • Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer defeito ou problema funcional em sistemas e/ou subsistemas do edifício, em decorrência das reformas;
  • Prestar suporte ao síndico ou à administradora para coleta e arquivamento dos documentos relacionados às atividades de reformas das áreas comuns (notas fiscais, contratos, certificados etc.) e dos componentes do controle de registro das manutenções, desde que em conformidade com o contrato de trabalho e a convenção coletiva;
  • Acompanhar e zelar para que as normas de segurança e saúde dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpridas por todos os funcionários e/ou terceirizados no condomínio.

Comentários do Facebook
FFS Gestão Condimial

About Ronaldo Sá Oliveira

Ronaldo Sá Oliveira
Diretor da RSO ASSESSORIA, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

Check Also

condomínio

4 DICAS PARA COLOCAR SEU CONDOMÍNIO EM ORDEM

O fim do ano esta chegando onde serão necessárias os pagamentos de taxas extras aos …

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado.

Atitude do Brasil
RSO Assessoria