PROLONGUE A VIDA ÚTIL DE SEU CONDOMÍNIO

VIDA UTIL

Gestão dos sistema de seu edifício, cuide bem e prolongue a vida útil dos sistemas por meio de manutenções planejadas, pois a mesma está diretamente ligada ao uso e à conservação, por isto investir em ações preventivas com certeza irão diminuir os custos totais ao longo tempo.

VIDA ÚTIL O QUE É ISTO

A vida útil de um sistema, ou seja, o tempo em que o mesmo apresenta um desempenho em conformidade ao planejado e esperado pelo sistema, depende da realização de ações preventivas, onde quanto maior o tempo sem tais ações, maiores poderão ser os custos para reparos ou ajustes necessários para volta a ter o desempenho esperado, e pior, no caso de negligencia continua, poderá gerar riscos a vida das pessoas envolvidas com a edificação e seus vizinhos.

Fazendo um exemplo paralelo, usual, mas que explica o que tentamos dizer, todos já sabem que quando compramos um veículo zero quilometro você deverá seguir as orientações descritas nos manuais, sobre risco de perder a garantia, ou sofrer um acidente causado por problemas do veículo, como por exemplo fazer a manutenção do sistema de freios

Mas o edifício que você mora ou administra, também não necessita ter manutenções de modo a evitar riscos? A resposta é SIM, os responsáveis legais pelas áreas comuns necessitam ter um plano de gestão da manutenção, e as unidades necessitam seguir as manutenções descritas no manual de uso que recebem quando comprar as unidades.

E quando o edifício é antigo e não há manuais?

Se faz necessária a contratação de um profissional para desenvolver um plano de manutenção.

Usando como exemplo um sistema elétrico de um edifício, assim como de um veículo o tempo de vida de uma instalação depende da sua utilização e manutenção, mas, em geral, se a instalação elétrica é dimensionada para trabalhar fria (sem sobrecarga) e com pouca intervenção, ela deveria ser substituída a cada 30 anos. Tudo isto já está previsto na ABNT NBR 5674

Observe que eu disse substituída, ou seja, redimensionada e trocada, porém, o fato de estar havendo aumento de consumo da energia nas últimas três décadas requer que ela seja adequada e, portanto, é provável que com menos tempo ela deva ser substituída. Também da mesma forma que no carro ou outros equipamentos, se você fizer a manutenção constante, ou seja, avaliar a instalação e fizer as adequações necessárias a cada cinco anos pelo menos, revisando conexões, observando sobreaquecimentos nos condutores, avaliando as condições do isolamento, entre outros, você terá a vida útil estendida.

 

Pense na sua instalação e reveja quando você fez uma revisão dela.

Se foi há mais de cinco anos, está na hora de refazer o processo.

Se você é um gestor eficiente, sabe que no decorrer do tempo, muitos sistemas necessitam de grandes intervenções, por isto se faz necessário um plano de gestão das manutenções, por exemplo um sistema que necessita ser substituído ao termino de sua vida útil, necessita a cada mês possuir uma pequena reserva para isso, por exemplo uma pintura que custa R$ 150.000,00 e que necessita ser refeita a por exemplo 5 anos, necessita haver uma reserva de R$ 2.500,00 por mês, e em caso fictício, o edifício tenha por exemplo 64 unidades, o valor é de R$ 39,06 ao mês. Ou então a eficiência de sua gestão será comprometida quando houver necessidade dos destemidos “rateios de despesas”.

Em alguns lugares, no Brasil a inspeção predial, já é lei, e em breve a mesma será obrigação conforme diversos projetos de lei, que correm diversas casas legislativas, onde um profissional habilitado, irá efetuar uma análise de todos os sistemas, mas prefiro pensar que isto será uma análise do sistema de gestão, onde os bons responsáveis legais, não serão questionados, já as gestões com problema, com certeza irão gerar enormes confusões em condomínios, pois os moradores, acreditam que estão pagando o condomínio e isto já basta, e surgirão diversos passivos e necessidade de intervenções urgentes, e consequentes rateios.

 

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RSO Assessoria
Ronaldo Sá Oliveira
Sobre Ronaldo Sá Oliveira 239 Artigos
Diretor da RSO ASSESSORIA e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma (autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. whatsapp 11 99578-2550 ronaldo@rsoassessoria.com.br

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